אחד השיעורים החשובים ביותר שמשקיע נדל"ן מתחיל צריך להכיר, זה מיסוי נדל"ן. היבטי המס בנדל"ן מורכבים מאוד והמס עלול ליקר במידה ניכרת עסקאות של רכישת דירה להשקעה. ובדיוק פה נדרשת חשיבה יצירתית. באמצעות התנהלות נבונה, משקיעים יכולים לקבל פטור ממס רכישה, על ידי חשיבה מחוץ לקופסה. הכירו את השיטה שמאפשרת כיום למשקיעים ויזמים רבים להיות בעלי נכסים ודירות, ובלי לשלם את מס הרכישה שאחרים משלמים (והרבה).
ללא מס רכישה על נדל"ן – חיסכון משמעותי
חוק מיסוי מקרקעין מגדיר כי באופן עקרוני, כל מי שרוכש מקרקעין (לרבות דירת מגורים), נדרש לשלם מס רכישה. גובה המס איננו אחיד והוא מחושב על פי שיטת המדרגות. לאורך השנים, הוכנסו בחוק תיקונים שונים שהגדירו מתן הקלות והטבות עבור חלק מהרוכשים. ההטבות המשמעותיות ביותר ניתנות, על פי רוב, לרוכשים שמבצעים עסקה לרכישת דירת מגורים יחידה. אולם מי שמתעמק בנבכי החוק יגלה כי ישנה אפשרות שלא לשלם מס קנייה בהינתן תנאים מסוימים. הדבר מגלם חיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר. וככל שקונים יותר דירות להשקעה, החיסכון מתברר כעוד יותר משמעותי.
נדל"ן עם שותפים
הדרך שבעזרתה ניתן לקנות אפילו כמה דירות מבלי לשלם את המס, מצריכה שיתוף פעולה בין משקיעים. תחילה שימו לב מה אומר הסעיף הרלוונטי בחוק:
"לענין סעיף 49ב(2) יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים… למעט דירה המהווה חלק העולה על שליש בבעלות בה."
משמעות בעניין הוא שאם רוכשים מקסימום שליש דירה או פחות מזה, דירה ביחד עם שותפים, מחזיק הנכס לא נחשב למחזיק בדירת מגורים. ברגע שמחזיקים שליש בעלות בדירה או חלק קטן יותר, רשויות המס לא מתייחסות לכך כאל בעלות על דירה לעניין מס רכישה.
יודגש כי בשיטה הזאת אפשר להחזיק באופן מעשי בבעלות על דירות רבות. כמעט מובן מאליו שבעלות על שליש דירה כפול שלוש, מניבה שכר דירה בהיקף הדומה לשכר דירה שמניבה בעלות משקיע יחיד על מאה אחוז דירה. ואין שום בעיה עקרונית לרכוש בשיטה הזאת גם מעל ומעבר לדירה אחת כשהכלל המנחה הוא ברור. בכל דירה יחזיק המשקיע באחוז קטן יחסית של בעלות. משקיעים מנוסים רבים נוקטים בשיטה הזאת כדי להחזיק דירות רבות ומבלי לשלם מס במעמד הרכישה.
יתרון במשכנתא לדירה שלכם
אגב, חשוב לציין כי בשיטה הזאת גלום יתרון למי שטרם קנה דירת מגורים לשימוש אישי, אך שוקל לעשות כך בהמשך. רכישה של דירה יחידה מאפשרת לקבל בבנק משכנתא למגורים. זו משכנתא בתנאים עדיפים לעומת משכנתא עבור משקיעים או משכנתא לכל מטרה. בבנקים, בדומה לרשות המיסים, לא מתייחסים לאחזקת חלקי דירות בתור בעלות על דירה ראשונה. ומכיוון שרוכשי דירה יחידה נהנים ממשכנתא לדיור בריבית נמוכה יותר ועם אחוז מימון גבוה יותר, יש פה עוד יתרון משמעותי.
דגשים לשיטת ההשקעה עם שותפים
שיטת העבודה שהצגנו, המאפשרת להשקיע בכמה דירות מבלי לשלם מס רכישה, מצריכה התייחסות לכמה וכמה דברים. למשל:
- שותפים אמינים – שיטת העבודה מתאימה למי שיודע לשתף פעולה עם אחרים, ומוצא שותפים איכותיים ואמינים. בררו טוב טוב עם מי אתם נכנסים כשותפים, בדיוק כפי שאתם בודקים היטב את הדירות לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה. פעולות כמו השבחה, הכנסת שוכרים או מכירה, תהיינה תלויות בהחלטה משותפת, בהסכמה.
- להקדם בזהירות – ברכישה של דירות בכמות בלתי שגרתית, זה עשוי למשוך את העין של רשות המיסים בשלב כלשהו. במיוחד זה עלול לקרות אם רוכשים בדרך הזאת יותר מדירה אחת בבניין מסוים. כלומר, הנכסים שלכם צריכים להיות בבניני מגורים שונים וצריך לקדם עוד ועוד עסקות, בשיקול דעת זהיר.
- מימון העסקה – ברכישת דירה עם מספר רב של שותפים, זה עלול לייצר קושי בקבלת משכנתא להשקעה. מבחינת הבנקים הפרוצדורה לאישור משכנתאות לדירות בבעלות משותפת סבוכה יותר. לא כל בנק ישוש לאשר זאת.
