עומדים לקנות דירה או למכור דירה? אי אפשר להתקדם לשום מקום מבלי לדעת מהו השווי של הנכס נכון לימים אלה. נסביר על כמה דרכים שיוכלו לסייע לכם להבין כמה שווה הדירה, כל שתוכלו לפרסם אותה או כדי לדעת האם המחיר שמציין המוכר הגיוני או לא.
שווי הדירה ומיקום הנכס
דרך מרכזית לדעת כמה שווה הדירה שעל הפרק, היא לבדוק בכמה נמכרו בזמן האחרון דירות בסביבה הקרובה. הסיבה לכך היא שלמיקום הנכס יש השפעה ברורה על המחיר. כולם יודעים שדירות בתל אביב עולות יותר מאשר דירות בבאר שבע. אבל בכל עיר ישנם הבדלים עצומים בין מחירי דירות, על פי שכונות ואפילו על פי רחובות. דירה ברחוב אחד יכולה לעלות בעשרות אחוזים יותר מאשר דירה ברחוב סמוך, אפילו אם מאפייני הנכס דומים למדי. אם כן, השיטה הזאת נותנת אינדיקציה חשובה, אבל חשוב לשים לב לדבר נוסף. הערכת מחיר של דירה נשענת על מגוון רחב של פרמטרים.
לעיתים, אפילו דירות באותו הבניין יכולות להימכר במחירים שונים לגמרי. מחיר של דירה תלוי ברמת התחזוקה שלה, בגיל הבניין, במספר כיווני האוויר. על פי רוב, דירות בקומות גבוהות שוות יותר מאשר דירות בקומות נמוכות יותר (אלא אם כן מדובר בבניין ישן וללא מעלית). כמובן שדירה בבניין עם מעלית שווה יותר ודירה עם חניה צמודה עולה יותר מאשר דירה דומה, אך ללא חניה בטאבו. ממ"ד בדירה, מרפסת שמש, הצמדה כגון גג פרטי או גינה, הם דוגמאות לגורמים שמעלים את ערך הנכס. וכעת נעבוד למקורות מידע שיכולים לספק אינדיקציה טובה על מחיר דירות.
מחירים מפורסמים באתרי נדל"ן – יתרונות וחסרונות
ברשת ישנם אתרים רבים שמציעים פלטפורמה לפרסום מודעות למכירת דירות מכל הסוגים ובכל מקום. בחלק ניכר מהמודעות, באתרים כגון יד 2, מדלן ואתרים דומים אחרים, אפשר למצוא מחירי נכסים בצירוף מאפייני הנכס. ניתן לבצע סינון של נכסים על פי מספר חדרים, לפי אזורים, לפי מחירים. ניתן להריץ חיפוש לפי פרמטרים כמו מעלית בבניין, דירות עם חניה ועוד. למקור מידע זה לזיהוי מחירי נדל"| יש שורה של יתרונות אבל גם חסרונות. שימו לב לדברים הללו:
- קלות ונוחות – אתרים אלה מאוד נוחים לשימוש וניתן למצוא בהם מחירים של נכסים רבים המוצעים למכירה בימים אלה.
- מאפייני נכס וצילומים – חלק מהדירות מפורסמות בצירוף מאפייני הנכס ובצירוף תמונות עדכניות. זו אינדיקציה ראשונית טובה לאופי הנכס.
- מחיר לא סופי – חיסרון מרכזי טמון בכך שהמחיר המפורסם הינו המחיר המבוקש. זה לא בהכרח המחיר הסופי ובהחלט אין וודאות שזה השווי הריאלי של הדירה שמצאתם זה עתה. לכל היותר, זהו רף מקסימלי.
- אנשים יכולים לפרסם באתרים הללו בעלות נמוכה ואף בחינם וכך לעיתים מפרסמים נכסים לאורך פרק זמן ארוך, בשיטת "מצליח". באתרים שבהם הפרסום עולה כסף, אפשר להניח כי המחירים של הנכסים יותר ריאליים. שימו לב שנכס שמפורסם פרק זמן ארוך, ככל הנראה שווה פחות מהמחיר המפורסם.
מחירים על פי אתר רשות המיסים – יתרונות וחסרונות
אתר רשות המיסים מפרסם מחירי דירות ונכסים, באופן חופשי ולרשות הציבור. ניתן למצוא דירות שנמכרו בשנים האחרונות, על פי סינון כמו כתובת, גוש וחלקה. שימו לב כי פה מדובר על מחירים ששולמו. כלומר, אלה עסקאות שבוצעו והושלמו וזהו המחיר אשר דווח לרשות המיסים על פי חוק. זו אינדיקציה נהדרת למחיר דירה במיקום הסמוך לזה שבו נמצאת דירתכם או הדירה שאתם רוצים לקנות. גם במקרה זה, ישנם כמה דגשים:
- דיוק הנתונים – מדובר בנתונים שדווחו על ידי הציבור. אין וודאות שמדובר על נתוני אמת מלאים. אפשר להניח שחלק ניכר מהדיווחים די מדויק, אבל עדיין צריך לקחת את הדברים בערבון מוגבל.
- מאפייני הדירות – באתר ניתן למצוא חלק גדול ממאפייני הדירות שנמכרו, אך לא את כולם. לא ניתן למצוא תמונות של הנכסים וקשה להסיק על מצב הנכס בעת המכירה (האם מצריך שיפוץ, למשל).
- שימו לב למכירה חלקית – חלק מהנכסים רשומים תחת מחירים נמוכים יחסית, וזהו דיווח אמת. לדוגמא, מדובר במכירת זכות חלקית על נכס (למשל מכירת שליש דירה על ידי יורש אחד ליורש אחר).
הצליבו מידע והיעזרו במקורות נוספים אם צריך
נוכל להצביע על עוד מקורות מידע מהימנים למדי, כדי להעריך מחירי דירות. את כל המידע שאתם אוספים, הצליבו וכך תהיה לכם אינדיקציה טובה. אך זיכרו כי אין פה מתמטיקה מדויקת. המחיר בסופו של דבר נסגר במפגש רצונות בין מוכר לקונה.
- מחשבוני מחירי דיור – ניתן להיעזר במחשבונם מקוונים. אלה מחשבונים שבהם מכניסים כמה מאפיינים של הדירה, ומתקבלת הערכה של מחיר הנכס.
- מחירי קבלנים – בדקו מחירי דירות באזור, כפי שמוצעים על ידי קבלנים נכון לעת הזאת.
- מתווכי דירות – מתווכים שפועלים באזור המעניין אתכם, "חיים את השוק" ויכולים לספק ערך מוסף למוכרים ולקונים בהערכת מחירי נכסים. עם זאת, זיכרו כי לא מדובר על גורם אובייקטיבי וצריך לאסוף מידע ממקורות נוספים.
- שמאים – ניתן לשכור שמאי להערכת ערך נכס. זהו שירות שעולה כסף, אך התוצאה מבוססת על הערכה מקצועית.
