הכל על תהליך הוצאת האישור העקרוני – כך תדאו האם הבנק מאשר לכם משכנתא וכמה. יתר על כן, באמצעות האישור תוכלו לדעת אילו תנאים הבנק מעניק לכם ואף תוכלו להשוות ביתר קלות בין הצעות מכמה בנקים שונים. השוואה זו יכולה להוזיל לכם מאוד את המשכנתא!
מהו בעצם האישור העקרוני
על פי הוראות בנק ישראל, הבנקים מחויבים לבדוק לגופו של עניין, כל בקשה למשכנתא. הבנק לא מחויב לאשר כל בקשה, אך ראוי לציין כי יש דרכים להתמודד עם סירוב למשכנתא. אולם אם הבנק מאשר באמצעות מתן אישור עקרוני מודפס, זהו אישור מחייב. משמעות הדבר היא שמרגע שקיבלתם אישור, הבנק יהיה מחויב להזרים את המשכנתא, בדיוק באותם התנאים שסוכמו. באישור תוכלו לראות למשל מהו סכום הכסף שמאושר לכם וכן באיזה ריבית ניתנת המשכנתא. לרוב האישור יכיל תמהילים, כלומר הרכב של מסלולים שמהווים את סך המשכנתא שלכם. בכל מסלול, יצוינו הריבית, תשלום מוערך, גובה ריבית, משך חיי המשכנתא ועוד.
האם לאישור העקרוני יש תוקף
בנק ישראל מחייב את הבנקים למשכנתאות להקצות פרק זמן מינימלי שבו האישור העקרוני יהיה תקף. נכון ל-2023, מדובר על 24 ימים לפחות. באופן תיאורטי, הבנקים יכולים להאריך את תוקף האישור הזה במידה והם רואים זאת לנכון. יש לציין כי האישור איננו מחייב בשום פנים ואופן את הלקוח. במילים אחרות, זכותו של הלקוח לקבל הצעות נוספות מכל בנק באשר הוא (זה לא חייב להיות הבנק שבו אתם מנהלים את חשבון העובר ושב). כאשר מתקבל האישור, אין זה חוזה שבו הלקוח מחויב לקחת משכנתא אם לא יהיה מעוניין בכך.
מדוע כל כך חשוב אישור עקרוני למשכנתא
עומדים לקנות דירה, בית או מגרש לבניה? לפני שאתם חותמים על חוזה – זהירות! במידה ואתם זקוקים למשכנתא לצורך הרכישה, הקפידו לוודא מראש שהבנק אכן יאשר לכם את הסכום שאתם זקוקים לו. האישור העקרוני חשוב כל כך, מהסיבה שאתם זקוקים לוודאות. מומלץ כי תדעו מראש שתהיה לכם דרך לממן את הרכישה וגם תדעו מה צפוי להיות גובה התשלום החודשי. שימו לב, אם חותמים על חוזה רכישה מבלי לוודא עם הבנק שתוכלו לקבל משכנתא בסכום שאתם צריכים, זו עלולה להיות שוקת שבורה. איש איננו רוצה להסתבך בהפרת חוזה בינו לבין קבלן או בינו לבין מוכר דירה פרטי. במאמר מוסגר נציין כי בתי המשפט מתייחסים לעיתים לזיכרון דברים כאל חוזה לכל דבר. המסקנה היא שגם אם דוחקים בכם לחתום על זיכרון דברים, עשו זאת רק לאחר שיש לכם ביד אישור עקרוני חתום ותקף.
מהו התהליך של קבלת האישור העקרוני
על מנת לקבל אישור עקרוני כאמור, עליכם לפנות לבנק לבחירתכם. שימו לב כי האישור מהווה מבחינתכם הצעת מחיר. במעמד זה, תצטרכו לענות על שורה של שאלות, הנוגעות במצבם הכלכלי, באיתנות הפיננסית שלכם ובפרטי הנכס שבו אתם מעוניינים. שימו לב כי אפשר בהחלט לקבל אישור גם אם טרם מצאתם דירה או בית. כל שאתם צריכים לעשות זה לתאר את סוג הנכס שאתם מכוונים אליו, בדגש על עלויות ומיקום.
בקצרה, זה התהליך של קבלת האישור:
- פניה לבנק, באחד הערוצים המקובלים – הפניה יכולה להיות פיזית בסניף, באמצעות מוקד משכנתאות טלפוני או דרך אתר האינטרנט. דגש חשוב: הנפקת אישור בסניף היא הצעד הבטוח ביותר. לעיתים אישורים מקוונים או בטלפון כפופים לסייגים קשיחים יותר.
- מילוי טופס בקשה – בטופס תמלאו פרטים אישיים כגון שם, גיל, מצב משפחתי, מקום עבודה, הכנסות.
- מילוי פרטים לגבי הנכס – תתבקשו לציין פרטים על הנכס, במידת האפשר. מיקום הנכס, גיל הנכס, עלות ועוד.
- ליבון צרכים – פקיד הבנק המקצועי צריך לבצע מולכם ליבון צרכים, על מנת לסייע בהתאמת משכנתא התואמת את צרכיכם ויכולתכם.
- קבלת האישור – מזל טוב. קיבלתם אישור והבנק מחויב להזרים לכם את הכסף.
האם להביא מסמכים בשלב זה
במעמד קבלת אישור עקרוני, אין חובה להגיש לבנק מסמכים רשמיים. המדובר במסמכים כגון תלושי משכורת, חוזה רכישת נכס, תדפיסי עו"ש וכדומה. את המסמכים הללו תצטרכו להגיש מאוחר יותר, כדי לממש את המשכנתא. אנו סבורים כי כן רצוי להביא כמה שיותר מסמכים מסיבה פשוטה. במידה ותמסרו פרטים שגויים, זה עלול להביא לכך שהאישור שבידיכם לא יהיה תקף. לדוגמא, אם הצהרתם כי הכנסתם נטו היא 15,000 ₪ אולם למעשה זהו השכר ברוטו, הרי שיכולת ההחזר שלכם נמוכה מכפי שהצגתם בבנק. אם ציינתם כי חוזה הרכישה עומד על 2 מיליון ₪ אולם בפועל החוזה מציין מחיר גבוה יותר במידה מהותית, הרי שגם זה עלול להיות בעייתי (בפרט אם אתם זקוקים לאחוז מימון מירבי). אז היו מדויקים וכך תבטיחו שהאישור יהיה תקף לשעת הצורך.
