הרבה אנשים יושבים בימים אלה על הגדר, ומתלבטים האם זה הזמן הנכון ביותר לקנות דירה. אנו מתייחסים בראש ובראשונה לחסרי דיור שמעוניינים בדירת מגורים ולא למשקיעים. נבקש לענות על שאלה זו, תוך התייחסות לנתונים אובייקטיביים ולשיקולים נוספים שכדאי להביא בחשבון.
האם מסתמן היפוך מגמה במחיר הדיור
המתלבטים האם לקנות עכשיו דירה, כן או לא, צריכים להתייחס לכמה דברים. הדבר הראשון שראוי להתייחס אליו, זה האם אכן מסמן כיום היפוך מגמה במחירי הדירות בישראל. בשנים האחרונות נרשם זינוק במחירי הדירות בישראל, שלא היה לו אח ורע. זינוק זה נבע בין היתר מעודף ביקוש ומחוסר בהתחלות בנייה. לכך התווספה ריבית נמוכה שתדלקה ביקוש ער למשכנתאות. עליית המחירים המתמשכת יצרה תחושה ש"חייבים" לקנות דירה עכשיו, כדי לא לפספס את הרכבת. אולם מחירי הדיור הגיעו לשיא שהקשה על זוגות רבים לעמוד בתנאי הזכאות למשכנתא. מסקירה של לוחות הנדל"ן והעיתונות הכלכלית עולה תמונה ברורה.
בשלב זה (מרץ 2023), תחושת אי הוודאות גדולה מאוד. לבנקים יש הערכות משלהם ובגדול, אפשר לדבר על קיפאון במחירי הדיור. מוקדם עדיין לדבר על ירידות מחירים של ממש, אך ניתן לזהות עסקאות במחירים שמייצגים ירידה מסוימת. האם זה אומר שאנו נמצאים לפני ירידת מחירים של ממש? הדעות חלוקות. ברקע הדברים מצטרף דיון ציבורי ער על הרפורמה המשפטית שיוזמת הכנסת, מה שמוסיף שמן למדורת אי הוודאות. יתכן מאוד שנראה השנה ירידת מחירים אמיתית שלא נראה כאן מזה שנים, אולם אי אפשר להתנבא. רבים וטובים צפו ירידות מחירים בעשור האחרון ופעם אחר פעם – הם התבדו.
שווה לפקוח עיניים ולבדוק
בשל עליית הריבית, לווים רבים נכנסים לבעיה של קשיי נזילות. יתכן מאוד שנראה יותר דירות שנפלטות לשוק דרך כינוס נכסים בצורה כזאת או אחרת. אין ספק שיהיו בעלי דירות ואף משקיעים שיבקשו לצאת מהשוק ולמכור במחירים המשקפים ירידה מהמחירים שראינו אשתקד. העצה הטובה ביותר שניתן לומר בשלב זה, היא שצריך להמשיך לפקוח עין על מצב השוק ולהתעניין במחירי דירות שיכולות לעניין אתכם. בדקו היטב האם מחירי כל דירה נתפסים כריאליים או כמחירים המשקפים אפילו עסקה כדאית במיוחד. בדקו האם מגיעה לכם דירה בהנחה או משכנתא לזכאים. לא נראה כי יש סיבה מיוחדת לחיפזון בשלב זה, אך חשוב להבהיר עוד דבר. מי שיושב על הגדר מתוך ציפייה לירידת ריבית משמעותית, ככל הנראה צפוי להתבדות. בנק ישראל לא פועל בואקום ובארצות הברית מגמת עליית הריבית עדיין נמשכת. על פי ההערכות, כאשר ירידת ריבית תחזור, זה יהיה הליך מאוד מדורג ודי איטי. הכלכלנים מעריכים כי לא נראה בקרוב משכנתאות בריבית רצפה כפי שהכרנו ב-2021 – 2022 כאשר ריביות של 1.5 – 2.5 אחוז, היו מקובלות מאוד.
בדקו בזהירות את כושר ההחזר שלכם
דבר נוסף שחשוב לנו לציין, בעיקר בתקופה של אי וודאות כה גדולה, זה נקיטה במשנה זהירות ברגע שתקחו משכנתא. כאמור, אף אחד לא באמת יודע אם מחירי הדיור יסיימו את השנה במגמה של עלייה או בכיוון של ירידה. אך מה שכן תוכלו לעשות, זה לקחת משכנתא בזהירות ומתוך הבנה. זה לא הזמן להיכנס למינוף גבוה. אפילו שחלק מהבנקים מוכנים לאפשר משכנתא בעלת החזר חודשי של עד 50 אחוז מערך הכנסה נטו, יש להבין את הסיכון. כלל השמרנות גורס שלא להגיע להחזר ראשוני שיעלה מעל 30 אחוזים מההכנסה שלכם. הקפידו לאסוף הצעות מחיר מכמה בנקים, משום שזו הדרך להזיל כמה שניתן את המשכנתא שלכם.
נסכם, אם כן, כמה נקודות:
- היזהרו מהנחה שמחירי הדיור עומדים בפני ירידה. כרגע המגמה מרמזת על תקופת המתנה אך יתכן שתחול לאחר מכן עליית מחירים מחודשת.
- אפשר לבדוק דירות המוצעות למכירה ולחפש הזדמנויות.
- סביבת הריבית הגבוהה ככל הנראה לא צפויה להשתנות בקרוב והשינוי לא יהיה מהיר.
- לפני לקיחת משכנתא, בדקו היטב מהו כושר ההחזר שלכם. בתקופה של אי וודאות, יש הרבה חשיבות לשולי ביטחון והימנעות מהחזר חודשי כבד. התייחסו לכלל ההוצאות וההכנסות לפני שנכנסים להתחייבות משכנתא ארוכת טווח.
- חשוב מתמיד להיעזר ביועץ משכנתאות שישב אתכם וילבן לעומק את מצבכם הפיננסי ואפשרויות המשכנתא העומדות בפניכם. בניית תמהיל מאוזן ושקול היא קריטית.
- עשו כל מה שביכולתכם כדי להוזיל את עלות המשכנתא, ויש לא מעט מה לעשות בעניין זה.
