דירה היא הנכס היקר ביותר שלנו. אבל שימו לב, יש דבר אחד שהוא יקר יותר ממחירי דירה בישראל. לא, אנחנו לא מדברים על מחירי דירת יוקרה או וילה, אלא על המחיר היקר של ביצוע טעות באחד השיקולים הנלווים לרכישת דירה. לכן, אספנו את הצעדים המעשיים החשובים שיסבירו לכם איך להימנע מטעויות ברכישת דירה, בין אם חדשה מקבלן ובין אם דירת יד שניה.
לא לשלם יותר ממה שהדירה שווה
אם אתם כאן, סביר מאוד להניח שעברתם את השלב שבו אתם שוקלים האם זה הזמן הנכון לקנות דירה. וגם אם החלטתם, שימו לב שהחיפזון עלול לעלות ביוקר. טעות מרכזית שרוכשי דירה עלולים לבצע היא לשלם מחיר מופרז. בגלובס פורסם לאחרונה (פברואר 2023) כי מחיר דירה ממוצעת בישראל נאמד במחיר של 1.96 מיליון ₪. יתכן שבחודשים הקרובים המחירים יישארו ברמה הזאת או ירדו מעט, אך ברור לכל שמדובר על מחיר ממוצע ויש דירות הרבה יותר זולות וגם הרבה יותר יקרות. אל תמהרו לחתום על עיסקה לפני שתבררו מהו מחיר השוק העדכני. ניתן לבדוק זאת בכמה דרכים:
- בדיקת נתוני עסקאות באתר רשות המיסים.
- בדיקת מחירי דירות בלוחות המקוונים.
- במידת הצורך, אפשר לשקול שירותי שמאות או התייעצות עם מתווכים.
- קבלת הצעות מחיר מקבלנים, תוך לקיחה בחשבון של עלויות בנייה עדכניות.
שירותי בדק בית
ברכישת דירה מיד שניה, יתכן שמסתתרים ליקויי בניה שאינם נראים בקלות לעין. מחיר דירה ריאלי, נגזר במידה רבה ממצבה ההנדסי והתחזוקתי של הדירה. במידה ומדובר בדירה שאיננה חדשה, שירות בדק בית יכול לתאר בפניכם בדוח מקצועי, האם הדירה נקייה מליקויים. כמו כן, על פי הדוח תוכלי להעריך מהי עלות התיקון של הליקויים (שכמעט תמיד ישנם). את השקלול הזה יש להביא בחשבון בטרם סגירת חוזה. כמו כן זהו כלי חשוב במשא ומתן עם המוכרים. תיקון ליקויים עלול לייקר את הנכס מעל ומעבר לצפוי, אך חשוב לדעת לאן נכנסים.
לא לוותר על עורך דין
בכל חתימה על רכישת נכס, חשוב להיעזר בעורך דין. בעסקת רכישה של דירה מיד שניה, עורך הדין יוודא כי ההסכם עונה על צרכי הרוכשים ובמידת הצורך יכניס תיקונים. אולם שימו לב שגם ברכישת דירת קבלן, יתכן שיש סעיפים שמקפחים אתכם. עורך דין מטעמכם יוכל להכניס שינויים לפי הצורך, גם בהסכמי רכישת דירות קבלן שנוסחו על ידי עורך הדין של הקבלן. שימו לב כי תפקידו של עורך דין מטעמכם חיוני, שכן הוא אפילו מוודא שהדירה איננה מעוקלת, שאין שיעבודים מיוחדים או חובות שהוסתרו מכם. בקיצור, עורך דין שעוסק בנדל"ן הוא מעין פוליסת ביטוח חיונית לבדיקת מצב משפטי של הנכס ולניסוח חוזה רכישה נאות. עורך דין יוודא כי ההסכם מגובה עם ביטחונות, כגון הערת אזהרה, ערבות חוק מכר ועוד.
אישור עקרוני למשכנתא
בטרם חתימת חוזה, וודאו כי תוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא. על חשיבות העניין תוכלו לקרוא בסקירה מקיפה שהכנו, והתמצית היא כדלהלן. אישור עקרוני חתום הוא מסמך המחייב את הבנק להעמיד לרשותכם את המשכנתא הנדרשת. האישור תקף לפרק זמן סביר, שכן הבנק בעצם כבר בדק ואישר את האיתנות הפיננסית שלכם ואת יכולתכם לעמוד בהחזר המשכנתא. אם הבנק לא יאשר וכבר יש לכם חוזה ביד, זו בעיה. שימו לב שיש לכם הון עצמי מספק וקחו בחשבון שעלויות הדירה לרוב גבוהות יותר מהמחיר הרשום בחוזה. ברכישת דירה, נדרשות פעמים רבות הוצאות נוספות לשיפוץ, עלויות עורך דין, הוצאות שמאות ותיווך וכיוצא בזה.
עשו הכל כדי להוזיל את המשכנתא
יש לא מעט מה לעשות על מנת להוזיל עלויות נלוות, ובראשן הוזלת המשכנתא. תוכלו לקרוא בהרחבה על קבלת משכנתא מוזלת וגם על מה שחשוב לדעת לגבי משכנתא מיוחדת בתנאים לזכאים. זה יכול לחסוך לכם כסף רב, מדי חודש.
לסיכום, לפני רכישת דירה בדקו את הדברים הללו:
- מחיר – וודאו שאתם לא נדרשים לשלם מחיר החורג ממחיר השוק הנוכחי. מחיר גבוה יכול לבוא בחשבון, רק אם יש סיבה לתמחור כזה.
- אישור עקרוני – וודאו שבנק אחד לפחות מאשר את תנאי המשכנתא על סמך כושר ההחזר שלכם, לפני חתימת חוזה.
- משא ומתן – לא רק עם מוכר הדירה או הקבלן, אלא גם עם הבנק למשכנתאות. במידת הצרך, היעזרו ביועץ משכנתאות צמוד.
- בדיקת מצב הנכס – הן מבחינה הנדסית והן מבחינה משפטית. חתמו על חוזה אך ורק מול בעלי הנכס ובליווי עורך דין.
