יקר לקנות בית בישראל, כך שיש המון משמעות למקסימום המשכנתא שהבנק יאשר. גובה המשכנתא המקסימלית שהבנק יהיה מוכן לאשר לכם, תלוי בגורמים רבים. בין היתר, זה תלוי בסוג הנכס שאותו רוכשים, האם מדובר בדירה ראשונה או שאתם משקיעים. כמו כן, סך המשכנתא המקסימלית תלוי גם בשווי הדירה, בשמאות שתתקבל אך גם בגובה ההכנסה שלכם ובעוד פרמטרים נוספים. נסביר להלן איך תוכלו לבדוק מהי המשכנתא המקסימלית שתקבלו וגם – איך זה צפוי להשפיע על הריבית שלכם.
בסיס המשכנתא – אחוז המימון
גובה המשכנתא המכסימלית נשען בראש ובראשונה על שווי הנכס. הבנקים מגדירים אחוז מסוים, שנקרא אחוז המימון. לדוגמא, אם החליטו שאתם תוכלו לקבל עד 50 אחון מימון על ערך נכס של 2 מיליון ₪, תוכלו לקבל עד 1 מיליון ₪ משכנתא ולא יותר. מלבד כללי אחוז המימון המכסימלי שאותם נציין בהמשך, שימו לב שהבנקים מתייחסים גם להכנסה הפנויה שלכם. ככלל, מוגדר כי סך המשכנתא המקסימלי לא יביא לתשלום חודשי שגדול מחמישים אחוז מההכנסה הפנויה שלכם. הכנסה פנויה, זה אומר הכנסה שוטפת בניכוי הוצאות קבועות כגון שכר דירה או הלוואות ארוכות (מעל שנה וחצי). לרוב, הבנקים ייקחו מרווח ביטחון נוסף, התלוי בגורמים כמו מספר נפשות במשפחה, גיל הלווים ועוד.
אחוז מימון בהתאם לתכלית המשכנתא
בעבר הלא רחוק, בנק ישראל אפשר לקבל משכנתאות מקסימליות בהיקף שהגיע כמעט למלוא עלות הבית או הדירה. זאת אומרת, שאם רציתם לקנות בית ששוויו 2 מיליון ₪ יכולתם לקבל עד סך של 1.8 מיליון ₪. אבל בנק ישראל החליט לבטל את האפשרות לקבל 90 אחוז מימון. בשנים האחרונות הונהגו כללים קשיחים למדי, למרות שיש דרכים יצירתיות שמאפשרות לעקוף זאת. הכללים קובעים כך:
- דירה ראשונה למגורים – אם אתם מוגדרים כחסרי דיור, סך המשכנתא המקסימלית שלכם יוכל להגיע לרמה של עד 75 אחוז. זאת אומרת שעבור דירה שעולה 2 מיליון ₪, המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1.5 מיליון ₪.
- משפרי דיור – אם אתם מוכרים דירת מגורים במטרה לקנות אחרת, גדולה יותר או חדשה יותר, סך המשכנתא המקסימלית שלכם יגיע לרמה של 70 אחוז מימון ולא מעבר לכך. זאת אומרת שעבור דירה שעולה 2 מיליון ₪, המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1.4 מיליון ₪.
- רכישה להשקעה – אם אתם רוכשים דירת מגורים במטרה להשכיר אותה, סך המשכנתא המקסימלית שלכם יגיע עד לאחוז מימון של 50 אחוז. זאת אומרת שעבור דירה שעולה 2 מיליון ₪, המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1 מיליון ₪.
- משכנתא לכל מטרה – אם אתם רוצים לשעבד את הנכס שלכם לצורך קבלת משכנתא לכל מטרה, אחוז המימון יהיה דומה לזה של משקיעים. כלומר משכנתא המקסימלית שלכם תגיע לאחוז מימון של 50 אחוז. כלומר עבור דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, המשכנתא המקסימלית לכל מטרה תעמוד על 1 מיליון ₪.
מדוע חיוני לקבל הצעת מחיר מכמה בנקים
גובה המשכנתא המקסימלית, על פי כללי בנק ישראל, מהווה גבול גזרה מבחינת הבנקים. כלומר, הבנקים לא יכולים לתת יותר, אבל הם יכולים לתת פחות. זאת אומרת שכדי לבדוק הלכה למעשה כמה משכנתא תוכלו לקבל עליכם לקבל אישור עקרוני מבנק אחד לפחות. יתכן מאוד שבנק אחד יהיה מוכן לאשר לכם משכנתא מכסימלית של 65 אחוזים, אולם בנק אחר יהיה מוכן לאשר משכנתא גבוהה יותר (בסך 70 אחוזים לדוגמא), או דווקא נמוכה יותר. כלומר הצעת מחיר מכמה בנקים חשובה לא רק על מנת לבחור בהצעה הזולה ביותר. כך תוכלו לדעת מהו המקסימום שתוכלו לקבל. כמו כן הקפידו ליישם שיטות מומלצות להוזלת משכנתאות נכון להיום.
על פי מה קובעים את אחוז המימון
שימו לב שבמיוחד ברכישת דירות או בתים יד שניה, הבנקים מקפידים לבדוק בשבע עיניים את השמאות. אחוז המימון המקסימלי מתייחס לשווי הדירה כפי שנחתם בחוזה, או לערך השמאות – מה שיוצא נמוך יותר. זאת אומרת שאם אתם קונים בית שעולה 2 מיליון ₪ אבל השמאות קבעה שהבית שווה 1.85 מיליון המחיר הנמוך הוא הקובע. כלומר אם מגיע לכם 70 אחוז מימון, תקבלו פחות מכפי שחשבתם. מדובר על קצת פחות מ-1.3 מיליון ₪ בלבד (ולא 1.4 מיליון ₪!).
אחוז מימון והריבית שלכם – כך אפשר להוזיל
לא תמיד כדאי לבחור באחוז מימון מקסימלי שהבנק מאשר לכם. אחוז מימון גבוה נחשב מבחינת הבנקים למסוכן יותר. אם אתם לא "על הקשקש" ויש לכם אפשרות להוריד את אחוז המימון, בקשו לקבל הצעת מחיר נוספת. כעת כבר לא תופתעו אם היא תהיה יותר זולה ותחסוך לכם כסף רב.
