איך לבנות תמהיל משכנתא שיהיה נכון בשבילי? זו שאלה מרכזית שכל מי שצריך משכנתא חייב לשאול אותה, ואפילו יותר מפעם אחת. אופי התמהיל יכול וצריך להשתנות בהתאם למאפיינים כמו מי אתם, במה אתם עובדים, איך אתם צופים את העתיד וגם – מהי הסביבה הכלכלית הנוכחית. במילים אחרות, יתכן מאוד שתמהיל שהיה אופטימלי בשבילכם לפני שנה, כבר יהיה פחות נכון אם תקחו משכנתא היום. אז איך באמת לבנות תמהיל שיתאים לי – בואו נצלול ללב העניין.
יש חופש, אבל במסגרת מגבלות
תחילה חשוב להבין שלמרות שאנו חיים במדינה חופשית, יש חוקים ותקנות שמגבילים אותנו במשכנתאות. לא רק שהבנק מגביל אותנו באחוז המימון האפשרי, בנק ישראל החליט למשל ששליש מתוך התמהיל צריך להיות בריבית קבועה. בהמשך נסביר מדוע אולם מכאן אפשר להבין שכיום, החופש שלכם הוא בבחירת שני השלישים האחרים. התמהיל גם לא יכלול יותר משני שלישים של מסלולים בריבית משתנה. אבל במסגרת החידושים של בנק ישראל, הוא הכניס סדר והטיל חובות על הבנקים בנושא התמהיל. בבואכם לבנק, הבנק מחויב לתת הצעת מחיר ובה פירוט של תמהילים מוגדרים מראש, לצד תמהיל נוסף שיותאם לכם. זה מקל מאוד על השוואה בין הצעות מחיר שנותנים לכם הבנקים השונים.
למה צריך לשלב בתמהיל מסלול בריבית קבועה
מסלול ריבית קבועה צמודה רחוק מלהיות המסלול הכי משתלם. יש מסלולים זולים יותר ומרכיב ההצמדה עלול לגרום לקרן לתפוח לא מעט לאורך השנים. אולם, מכיוון שהריבית ידועה מראש ולא משתנה, זה נחשב למסלול סולידי. בנק ישראל מקפיד להשגיח על האינפלציה ונוקט צעדים למניעת עלייה דרמטית במדד (זה מסלול קטלני בתקופות, חלילה, של היפר אינפלציה). התוצאה היא שהתשלום החודשי לא משתנה בצורה דרמטית. בהלוואה לפרקי זמן ארוכים, מרכיב הוודאות הינו חשוב ביותר. כאשר חלה עליית ריבית, כפי שראינו מספר פעמים בעת האחרונה, מסלול זה נשאר קבוע ויציב. ההחזר החודשי לא קופץ.
למה צריך לשלב בתמהיל מסלול צמוד בריבית משתנה
צריך לשלב בתמהיל מסלול בריבית משתנה, במיוחד כאשר מעריכים כי בעתיד הריבית תרד. יש כאן סיכון מסוים, כי הריבית עשויה לעלות, אך יש דרכים להתמודד עם זה. לדוגמא, ניתן לשלב בתמהיל מרכיב של משכנתא משתנה, צמוד מדד, עם מועדי שינוי ריבית בטווח בינוני. למשל שינוי בתוך 3-5 שנים או אפילו בתוך פרק זמן ארוך יותר. בצורה כזאת אפשר למנוע עליות ריבית בתקופות של אי וודאות, ולשמור על גמישות. לעומת מסלול ריבית קבועה, במסלול ריבית משתנה עמלת פירעון בגין מחזור או פירעון מוקדם תהיה קטנה יחסית.
למה צריך לשלב בתמהיל מסלול פריים
כפי שהבין כל מי שהקשיב לחדשות בשנה האחרונה, מי שלקח משכנתא פריים הרגיש בעוצמה רבה מאוד את עליית הריבית המשק. החזרים עלו מאוד ואף זינקו. אז אמנם בטווח קצר או בינוני יש כאן סיכון, אין להכחיש. אולם בסופו של דבר המשכנתא הזאת איננה צמודה והקרן לא מושפעת מעליות המדד. כלומר הקרן לא תופחת ורואים היטב כיצד יתרת המשכנתא מתכווצת בכל תשלום. כמו כן, פירעון של משכנתא פריים לא מחויב בעמלת פירעון (בהנחת פירעון בתחנת שינוי ריבית חודשית).
דגשים לבחירת תמהיל נכון
- אין דבר כזה, תמהיל משכנתא שמתאים לכולם. חייבים להביא בחשבון את סגנון החיים (הכלכלי), רמת הסבילות לסיכון, תוכניות לעתיד.
- רצוי מאוד לשבת עם יועץ משכנתאות פרטי ולבדוק את הדברים לעומק. בבנק, לרוב ליבון הצרכים לא כל כך מעמיק בשל קוצר זמן.
- אם מוותרים על יועץ משכנתאות פרטי, לא להתעצל ולגשת לכמה בנקים. הקשיבו היטב למה שיש לבנקאים לומר, ספרו על עצמכם והקשיבו לעצות לגבי תמהילים אפשריים. אל תעשו חיים קלים – תשאלו, למה כך ולא אחרת. הצליבו מידע.
- לא רק אופן בניית התמהיל חשוב! שימו לב שיש הרבה אפשרויות משחק עם משך המשכנתא. למשל, אפשר לקחת מסלול פריים לטווח ארוך, ולקצר את המשכנתא הצמודה (או להפך). לכל החלטה שלכם כיום, השפעה שתלווה אתכם לאורך שנים.
מסלולים נוספים, שאפשר לשלב
אם אתם שונאי סיכון מוחלטים ואוהבים וודאות, כדאי להעלות במשכנתא את מרכיב המשכנתא הקבועה ואף לשלב בזהירות מסלול ריבית קבועה לא צמודה. הריבית אמנם גבוה, אבל מקבלים וודאות מוחלטת של גובה החזר, ללא שום השפעה של עליות המדד. לבעלי הבנה כלכלית או הכנסות במט"ח אפשר להביא בחשבון משכנתא מט"ח. זה עשוי להתאים לבעלי רנטות מחו"ל, הכנסות מהשקעות מחו"ל, עובדי הייטק ששכרם נגזר ממט"ח וכדומה. ובשום אופן אל תוותרו על דרכים שיאפשרו לכם להוזיל את המשכנתא שלכם. בהצלחה!
