לשאלה איך צריך להתנהל מול הבנק כדי לשפר את המשכנתא יש משמעות כספית עצומה. בהלוואה לפרק זמן ארוך כל כך, לכל שבריר של אחוז יכולה להיות השפעה גדולה מאוד במונחי כסף. בעזרת הצעדים הבאים, תכירו כמה כלים נהדרים שיעזרו לכם לשפר את תנאי המשכנתא, על הצד הטוב ביותר.
הבנק הוא לא שוק? שימו לב, אתם חייבים להתמקח!
זה נכון שהבנק הוא מוסד פיננסי מכובד, אבל בסופו של דבר מדובר בעסק. הסחורה של הבנק היא הכסף שהוא מוכר לכם, ואתם משלמים על כך בצורה של ריבית. אם אתם שייכים לאנשים שלא מתמקחים אף פעם, זה הזמן ללמוד את עובדות החיים. הבנק הוא לא שוק, אבל כמו בשוק גם כאן חייבים להתמקח. מובן שלא עושים את זה בצעקות. מובן שלא מאבדים את קור הרוח. אבל מי שלא יתמקח, פשוט ישלם יותר ביוקר. אבל, אנו יודעים היטב שלא כולנו אנשי מכירות ממולחים ויש אנשים שחוטפים רגליים קרות רק מהמחשבה שהם יצטרכו להתווכח עם פקיד הבנק. יש לנו עצה.
אם אתם מרגישים שאתם לא מסוגלים להתמקח או שאין לכם שום ידע במשא ומתן, קחו יועץ משכנתאות פרטי. מלבד העובדה שהיועץ הוא אובייקטיבי ויבנה תמהיל משכנתא מותאם אישית, הוא גם יוכל לעזור לכם בניהול משא ומתן. יועץ טוב מנוסה במשאים ומתנים והתמקחות עם פקידי הבנקים. יתר על כן, חלק מהיועצים למעשה הם יוצאי המערכת הבנקאית בעצמם.
פנו לכמה בנקים, זה שווה את המאמץ
להתמקח עם הבנק מחייב מכם לעשות שיעורי בית. ממש כפי שעושים סקר שוק לפני שקונים מחשב חדש או סלון או מזמינים טיסה, כך גם במשכנתא. המינימום זה לפנות לשני בנקים לפחות. וכבר אמרו חכמים, כל המרבה הרי זה משובח. ככל שיהיו לכם ביד יותר הצעות מחיר, מיותר בנקים, תדעו איפה אתם עומדים ואילו בנקים יותר יקרים. אז נכון, זה קצת מאמץ וצריך לקבוע פגישות ולהקשיב פעם אחר פעם למידע שחלקו כבר יהיה לכם ברור. אבל זה בדיוק המידע שיעזור לכם להתמקח. כמו כן, כאשר יש לכם אישור עקרוני שכולל ריביות, כוח המיקוח שלכם עולה.
לא תמיד כדאי לבחור את הריבית הכי הזולה!
כלכלנים מסבירים כי כאשר משווים מחירים, צריך להסתכל לא רק על העלות אלא גם על התמורה. ובנוסף, צריך להשוות תפוחים ותפוחים ותפוזים לתפוזים. אם אתם מוכרחים לקנות תפוח אבל התפוזים זולים יותר, אתם עדיין תרצו תפוח. ואנו מזכירים את זה כאן, מפני שמשכנתא היא תמהיל וכל חלק של התמהיל הוא בעצם הלוואה שונה, עם תנאים לגמרי אחרים. הלוואה אחת היא תפוח, הלוואה שניה היא תפוז.
יכול להיות שבנק מסוים יציע לכם ריבית נמוכה, אבל במסלול שפחות יתאים לכם. לפעמים, עדיף לבחור ריבית קצת יותר יקרה, אבל במסלול שמותאם לכם ושמתאים יותר לימים אלה. לדוגמא, בתקופה של עליית ריבית, מסלול פריים הופך לפחות אטרקטיבי כי הוא גם יותר תנודתי ומסוכן. תמיד בדקו בכל הצעה של בנק, מהי הריבית בכל מסלול מתוך התמהיל. תגלו שיש בנקים שזולים יותר במסלול פריים ויש שזולים יותר במסלול צמוד או בריבית משתנה.
מתי באמת צריך לנהל משא ומתן עם הבנק
על מנת לקבל כמה הצעות מחיר, ללא לחץ של זמן, הקפידו להתחיל לאסוף הצעות מחיר כמה חודשים לפני שתצטרכו את המשכנתא. בשלב הזה אתם אוספים נתונים ומידע. תוכלו לגלות מי הבנקים היותר זולים ומי פחות. אבל זיכרו שזו רק שורת הפתיחה. בשלב הזה, אל תתאמצו יותר מדי לקיים משא ומתן. הצעות מחיר רשמיות, כלומר אלה שכתובות במסמך האישור העקרוני, תקפות לרוב ל-24 ימים בלבד. כמו כן, תנאי השוק בהמשך יהיו שונים מכפי שהם כיום. ולכן, את עיקר המאמץ, את המיקוח ואת המשא ומתן, עורכים כחודש ולא יותר לפני שממש צריכים את המשכנתא.
התמקחו גם על עלות פתיחת תיק
יש עוד טכניקות להוזיל את המשכנתא. תוכלו לקרוא על כך במאמר נפרד שלנו, אך נציין עוד עובדה. התמקחו מול הבנק גם על דמי פתיחת התיק. קרוב לוודאי שיילכו לקראתם גם בנושא הזה. זה חיסכון שהוא אמנם חד פעמי ולא חודשי, אבל זה עדיין יכול להסתכם בסכום די משמעותי (אפילו אלפי שקלים).
