הרוב המוחלט של האנשים שלוקחים משכנתא בישראל, לא נזקקו קודם לכן לשמאי. ואם נרצה לדייק, נאמר שלא מדובר בכל שמאי, אלא בשמאי מקרקעין. שמאי הוא גורם מקצועי ומוסמך, שתפקידו להעריך מחירי נכסים. השמאי יודע להעריך מחירי דירות ובתים אך גם מחירי קרקעות ונכסים מסחריים. אבל למה בעצם חייבים שמאות לצורך משכנתא, באיזה שלב לוקחים שמאי ואיך יודעים את מי להזמין? נסביר כל זאת וגם נבהיר האם ומתי כדאי להזמין שמאות אפילו לפני המשכנתא (שמאות מוקדמת).
למה חייבים שמאות למשכנתא
יש שיענו על השאלה למה חייבים שמאות למשכנתא בתשובה, כי אין ברירה. ואכן, שום בנק לא ישקול אפילו להעניק לנו משכנתא, מבלי שיקבל לידיו דוח שמאות של שמאי מוסמך ומוסכם. אבל בכל זאת כדאי לומר כמה מילים, מדוע בעצם הבנק דורש ומחייב אותנו, להזמין שמאי בכדי לאשר לנו משכנתא ולאפשר לנו להגיע לבית משלנו.
כאשר אנו מקבלים משכנתא, הבנק מתייחס אל הנכס (במקרה שלנו, לרוב בית או דירה), בתור בטוחה. אם חלילה לא נוכל לשלם את המשכנתא, נצטרך למכור את הבית. הבנק רוצה לוודא שבמקרה ויגיע מצב קיצון מסוג זה, מחיר המכירה צפוי לכסות את כל המשכנתא. דוח שמאי יודע להעריך את שווי הנכס, שחייב להיות גבוה יותר מסך המשכנתא.
אבל יש משהו נוסף שהבנקים עומדים עליו ודורשים אותו. הבנקים דורשים כי מקבל המשכנתא ישלם תשלום ראשון עבור הנכס. יתרת התשלום או התשלומים, שהם בעצם כספי המשכנתא, לא יעלו על סך של 50 או 70 אחוז מערך הנכס כפי שקובע השמאי. זה נקרא אחוז מימון מקסימלי – משכנתא מירבית היא לרוב עד 70 אחוז מערך הנכס (לרוכשי דירה למגורים) או 50 אחוז מערך הנכס עבור משקיעים. למעשה כדי לדייק, הבנק רשאי לממן את המשכנתא על בסיס הערכת שמאי או ערך נכס בחתימת החוזה, הנמוך מביניהם.
מסקנה – אם חשבתם לנסות לעשות קומבינה ולציין בחוזה רכישה ערך נכס גבוה יותר (כדי לקבל יותר משכנתא), זה לא מעשי. שמאות למשכנתא באה כדי לסגור את הפינה הזאת.
באיזה שלב צריך שמאות למשכנתא
שמאות למשכנתא נדרשת כאחד מהמסמכים העומדים בבסיס של אישור עקרוני. לרוב שלב השמאות יתבצע לאחר שמסרתם מסמכים שונים, כגון אישורי הכנסות וכיוצא בזה. שימו לב שגם אם הוצאתם שמאות פרטית קודם לכן, רוב הסיכויים שהבנק יסרב לאשר אותה. הבנקים לרוב מאשרים אך ורק שמאות מאת שמאים המוכרים לבנק (וכמובן שהם צריכים להיות בעלי הסמכה כשמאי מקרקעין).
איך בוחרים שמאי למשכנתא
לצורך בחירת שמאי למשכנתא, תקבלו מהבנק רשימה של שמאים שהבנק עובד איתם בקביעות. זכותכם לבחור באחד השמאים מתוך הרשימה הזאת. אגב, שכר הטרחה של השמאי משולם על ידיכם, אולם הוא מסובסד. העלות נמוכה בהרבה ביחס לשמאות שמזמינים באופן פרטי. הערכת השמאי מועברת לבנק והיא נועדה לשמש אותו בלבד. יחד עם זאת זכותכם לקבל העתק של חוות הדעת. ניתן להיעזר בהערכה זאת כדי לדעת האם המחיר שאתם מתבקשים לשלם עבור הכנס, אכן דומה לשווי לפי הערכת השמאי.
מהי שמאות מוקדמת ומי צריך את זה
כעת חשוב לנו להוסיף שלא תמיד רצוי להמתין למשכנתא, בכדי לבקש הערכת שמאי. המונח שמאות מוקדמת בא לציין שמאות פרטית, שאיננה קשורה לאישור העקרוני למשכנתא. נסביר מדוע זה חשוב ומתי. ראשית, זה יכול לסייע במשא ומתן עם בעלי הנכס. הערכת שמאי מהווה כלי חשוב שיכול להוות בסיס להפחתת מחיר הנכס בשל שיקולים כבדי משקל. וגם היו מקרים מעולם שבהם לאחר קבלת הערכת שמאי, בחרו אנשים לוותר על חתימת חוזה רכישה. אך בכל זאת לשמאות מוקדמת ישנה נגיעה למשכנתא. היא רלוונטית כאשר אתם זקוקים לאחוז מימון מקסימלי וברור לכם שלא תוכלו לממן את הרכישה אם הבנק יאשר סכום נמוך מכך. כאמור, אחוז מימון מקובל מגיע ל-70 אחוז מערך הנכס. אולם הבסיס איננו חוזה הרכישה (שיכול לציין ערך נכס נמוך יותר). הערכת שמאי מוקדמת תוכל לומר לכם, בסבירות הרבה יותר גבוהה, מה תהיה המשכנתא המקסימלית שבנק יאשר לכם.
