בנק ישראל מטיל על הבנקים הגבלות שונות, לגבי גובה סכומי משכנתאות ביחס למחירי הנכסים. ההגבלות הללו קובעות כי לא ניתן לקבל את מלא המשכנתא, לפי ערך הנכס. קניית נכס מחייבת הון עצמי בלתי מבוטל, אך מה עושים אם אין ברשותכם את ההון העצמי המינימלי? מסתבר שישנם כמה פתרונות שיכולים לאפשר קניית נכס ללא הון עצמי. אך שימו לב שזהו מהלך שיכול להיות מסוכן, אם לא נערכים לזה נכון.
איזה הון עצמי דורש בנק ישראל
בטרם נבין כיצד ניתן לקנות נכס ללא הון עצמי, כמה נתונים. אז כמה הון עצמי בכלל מגדיר בנק ישראל, לרכישת נכס בארץ? זה תלוי בקטגוריית הנכס ובקטגוריית הרכישה:
- דירה ראשונה למגורים – כאשר מעוניינים לרכוש דירת מגורים רגילה, ראשונה, בנק ישראל מציב כתנאי הון עצמי של כ-25 אחוזים מערך הנכס. לדוגמא, רציתם לקנות דירה בערך של 1.6 מיליון ₪, תביאו מהבית 400 אלף ₪ לכל הפחות.
- החלפת דירה – אם מעוניינים במשכנתא להחלפת דירה (משכנתא למשפרי דיור), הון עצמי מינימלי לפני בנק ישראל עומד על 30 אחוז. זאת אומרת שבדוגמא שנתנו, תצטרכו להביא מהבית 480 אלף ₪ (לפחות).
- דירה להשקעה – בנק ישראל מבקש להקשות על רכישת דירות להשקעה. זו דרכו לצנן את מחירי הדיור. משום כך, אחוז המימון למשקיעים עומד כיום על חמישים אחוז. זאת אומרת שכדי לקנות דירה בסך 1.6 מיליון ₪, תצטרכו להביא מהבית לפחות 800 אלף ₪.
גיוס משכנתא בפטור מדרישות בנק ישראל
אחר שהתחלנו עם הבשורות הקשות, נעבור לדרכים שבהן אפשר לעקוף את הגבלות בנק ישראל, באופן חוקי לחלוטין. בישראל, ישנם גופים חוץ בנקאיים אשר נמצאים מחוץ לתחום סמכותו של בנק ישראל. המדובר למשל בקופות גמל וקרנות הפנסיה וחברות הביטוח הגדולות. לגופים אלה אושר לפני מספר שנים להיכנס לתחום המשכנתאות. על הגופים הללו חלים הכללים של רשות ההון והרשות לנירות ערך, ולכן להגבלות ההון העצמי של בנק ישראל אין כאן משקל.
חשוב לציין כי גופים אלה פועלים תחת רגולציה משלהם, ולכן הם נותנים משכנתא בתהליך הדומה לתהליך הבנקאי. הם מאפשרים משכנתאות, אך לא לכולם ועל סמך בדיקת נאותות כלכלית אישית. מי שיקבל אישור למשכנתא במקרים הללו, יוכל להגיע לאחוז מימון הרבה יותר גבוה מזה שניתן מול המערכת הבנקאית. לא בהכרח מדובר על מימון של מאה אחוזים, אולם אפשר להגיע לדירה עם הון עצמי יחסית נמוך.
נכס ללא הון עצמי, בשילוב מקורות מימון נוספים
גם למי שרוצה משכנתא בנקאית, משום שהריביות נוחות יותר לעומת מקורות מימון חוץ בנקאיים, יש דרך להתמודד עם דרישות ההון העדכניות. באופן רשמי, ההון העצמי שדורשים לראות בבנקים, לא אמור להגיע מהלוואות וממקורות מימון אחרים. יחד עם זאת, מדיווחים רבים של לווים בשנים האחרונות, מתברר כי הבנקים לא יותר מדי מקפידים לבדוק את זה. במילים אחרות, מי שלוקח הלוואה בבנק אחד, ומצהיר עליה כעל הון עצמי מול בנק אחר, יוכל למעשה להגיע לאחוז מימון של 100 אחוז או קרוב לזה.
ללא הון עצמי – כללי זהירות שכדאי להכיר
כעת שימו לב, שגם אם יש לכם אפשרות לקנות נכס ללא הון עצמי, זה לא אומר שצריך לרוץ לשם בעיניים עצומות. שימו לב לכמה כללי זהירות:
- הסתמכות על הלוואות בלבד, אומר שאתם קונים נכס במימון גבוה. זה יכול להיות טוב, זה יכול להיות מסוכן.
- אם שיעור ההחזר של כל ההלוואות ביחד יהיה גבוה מיכולת ההחזר שלכם לאורך זמן, זו עלולה להיות בעיה.
- כלל אצבע שעליו ממליצים יועצי משכנתאות מנוסים הוא כלל השליש. אם החזר המשכנתא שלכם פלוס יתר ההלוואות לרכישת הכנס עולה על שליש מההכנסה, מדובר במצב מסוכן. זאת בהנחה שההכנסה המשפחתית היא הכנסה ממוצעת ולא עולה בהרבה על הממוצע.
בשורה תחתונה, ניתן להגיע לנכס ללא הון עצמי. יחד עם זאת יש לפעול בזהירות ובמידת הצורך, להתייעץ עם איש מקצוע אובייקטיבי שעוסק בייעוץ משכנתאות או בייעוץ פיננסי למשפחה.
