מדי פעם בפעם יוצאות הודעות מטעם גורמים בענף הנדל"ן, המסבירות מדוע מחירי הדירות גבוהים מדי. שנה אחרי שנה מתפרסמות חוות דעת המתארות ציפיות לירידת מחירי הדיור. מנגד, אחרים קובעים כי המחירים רק ימשיכו לעלות. כדי לעשות סדר, בדקנו מהי הסטטיסטיקה העדכנית אודות מחירי הדיור. כמו כן בדקנו האם יש אינדיקטורים שמצביעים על המגמה לשנה הבאה ומה עשוי לטרוף את הקלפים ולהפתיע.
מחירי הדיור ב-2022 מזנקים לעומת 2021
ממשלה יצאה וממשלה נכנסה, אבל גם הממשלה הקודמת לא הצליחה לעצור את הדהרה של רכבת מחירי הדירות בישראל. פרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) הראו כי נכון לרבעון השלישי 2022, רוכשי דירה ממוצעת נדרשים לשלם בשני אחוזים יותר עבור דירת מגורים. אם משווים את הסטטיסטיקה למה שראינו בשנה שלפני כן, הרי שמחיר ממוצע של דירה, עלה ביותר מ-15 אחוזים. מדובר בעלייה ממוצעת של מעל לאחוז בכל חודש. בימים אלה, מחיר של דירה ממוצעת למגורים בישראל, נושק לשני מיליון שקלים. ובמספרים מחיר דירה ממוצעת כ-1,930,000 ₪ לעומת 1,895,000 ברבעון קודם.
האם העלייה לקראת בלימה
כנס שאירח בימים אלה כמה מבכירי הענף בישראל, צופה שעליית מחירי הדיור בארץ מגיעה לנקודת מפנה. חשוב לשים את הדברים בקנה מידה מתאים. באי הכנס תיארו כיצד בעשר השנים האחרונות ראינו כי מחירי הנדל"ן לא עוצרים. השנה האחרונה הראתה קפיצה בגרף ההתייקרויות, אם כי ממש שנה לפני כן חזו כי השינוי כבר בפתח. אבל אכן כעת, ניתן לראות הצטברות של מדדים אשר תומכים בשינוי. מרבית הגורמים מסכימים כי עליית המחירים עומדת להיבלם. יש המרחיקים לכת וקובעים כי לפחות בחלק מהאזורים בארץ נראה ירידה של ממש.
כל המדדים שחוזים מהפך
- ריבית במגמה חיובית (מחיר הכסף בעלייה) – לאחר שנים שבהם הכסף הזול התבטא במשכנתאות במחירי רצפה, אנו רואים כי בנק ישראל הקפיץ את הריבית בכמה מנות. הריביות המזנקות, לא רק בישראל, הופכות את נטל המשכנתא לכבד יותר. כאשר המשכנתאות מתייקרות, אנשים כבר חושבים פעמיים לפני רכישת דירה ראשונה או לפני שדרוג הדירה ומעבר לדירה חדשה. כמו כן, עליית הריבית מעודד משקיעי נדל"ן לממש נכסים על מנת לקבל תשואה טובה למדי, בלי "התעסקות" עם שוכרים.
- היצע נדל"ן במגמה חיובית (יותר דירות "על המדף") – לאחר שנים של היצע נמוך ביחס לביקוש, ניתן לראות שישנו שינוי. המדד שמציין זאת בצורה בולטת, הוא אישורי הבנייה. ב-2021 וב-2022 חל זינוק דרמטי במספר האישורים והיתרי הבניה שהונפקו. במידה ונמשיך לראות היתרים חדשים (ניתנו עשרות אלפים לשנה), זה אומר קפיצה בהתחלות בניה. באופן היסטורי, עלייה בהיצע הדירות מביא עימו לחץ להורדת מחירים. קבלנים ירצו למסור מלאי דירות שגדל והתוצאה, נכונות להורדת מחירים או מתן הנחות במכירות מוקדמות. לכך נוסיף גידול בהיצע הדירות שמשקיעי נדל"ן צפויים להעמיד למכירה.
- אינפלציה ומיתון – שילוב של אינפלציה ומיתון, פירושם האטה צפויה בפעילות הכלכלית. והפעם, לא רק מגזרים מסורתיים מצמצמים בכוח האדם. התכווצות ואף פיטורים נרשמו השנה בענף הטכנולוגיה (IT). מכיוון שזה מגזר שמשך למעלה את מחירי הדירות, צופים כי כעת המגמה תתהפך. אנשי ההייטק פחות ימהרו לקנות דירות, מה שייצור לחץ נוסף להורדת מחירים.
- שכירות לטווח ארוך – ישנם הצופים כי הממשלה הבאה תיתן עדיפות לפיתוח שכירות לטווח ארוך (הסכמים לעשר שנים ויותר). במידה ואכן ונושא זה יטופל בצורה מסיבית, הדבר יהווה תמריץ להורדת מחיר והתפשרות מצד מוכרי דירות (קבלנים ומשקיעי נדל"ן שרוצים לממש).
לסיכום, לאחר עשור של עלייה מחירים דרמטית ששיאה בשנה האחרונה, ניתן להניח שהשינוי עומד להתחיל. למעשה כבר ניתן לראות את ניצני המגמה החדשה בימים אלה. אולם אם יחולו זעזועים גאופוליטיים או שנראה משברים נוספים בשווקי המניות (שימשכו משקיעים לחזור לנדל"ן), הדברים עלולים להיראות אחרת לגמרי.
