בשנים האחרונות השלים בנק ישראל כמה רפורמות חשובות בתחום המשכנתאות. למרות זאת, עדיין הציבור שרוי בלא מעט בלבול ואי וודאות, בשעה שהוא מגיע לבנק ומבקש משכנתא. הרפורמה האחרונה והמקיפה של בנק ישראל בנושא, נועד להגדיל את השקיפות ולהכניס יותר סדר בנושא. מכיוון שמשכנתא היא לא סתם הלוואה, אלא מוצר פיננסי שמלווה את הפרט או המשפחה לאורך שנים, חשוב להבין היטב את המשמעות של הרפורמה הנוכחית ובמה היא מסייעת.
קיצור תהליכים וטיפול בבירוקרטיה
תלונה מרכזית של נוטלי משכנתאות בשנים האחרונות, היא של סרבול. לבנק ישראל הגיעו לא מעט תלונות על סחבת, כבר בתהליך אישורי המשכנתא (ברמת האישור העקרוני). הדבר נובע בין השאר מעליה בהיקף המשכנתאות אך גם מחוסר בכוח אדם. בנק ישראל החליט לחייב את הבנקים לשפר את נהלי העבודה, להקצות יותר כוח אדם לפי הצורך, ולזרז הלכה למעשה את קבלת האישור העקרוני.
המשמעות: הבנקים יחויבו מעתה ואילך לספק לכם אישור עקרוני למשכנתא בתוך 5 ימי עסקים. הדבר צפוי להקל על הציבור בסגירת חוזים לרכישת דירות מקבלנים או יד שניה. זירוז התהליכים חוסך כסף במיוחד בתקופה שבה ריביות עולות, המדד עולה ומדד תשומות הבניה עולה. הבנקים נדרשים אף להיערך לספק אישור עקרוני למשכנתא אונליין, גם ללא הגעה לבנק. למעוניינים, עדיין ניתן לבקש אישור טלפונית.
הכירו את הפורמט האחיד
חלק מרכזי של הרפורמה נועד להקל על הלקוחות להבין את משמעות האישור העקרוני. יותר לא יוכלו הבנקים לקבוע נוסח משלהם, של אישור עקרוני. בנק ישראל הגדיר פורמט אחיד. אבל לא מדובר רק על ענייני ניסוח. הפורמט האחיד מגדיר תמהילים מסוימים שהבנקים מחויבים להציע. התמהילים מכונים "סלים" אחידים ויהיו שלושה כאלה בכל הצעה ואישור למשכנתא. בנוסף, כל בנק יוכל להציע סל נוסף, בהתאמה אישית ללקוח. המשמעות: ללקוחות תהיה יכולת להבין איפה הם עומדים, תוך השוואה בין כמה הצעות שונות. הנוסח והתמהילים (ברובם), יהיו זהים כך שקל להעמיד האחד מול השני.
אילו סלים אחידים מחויבים הבנקים להציע
על פי רפורמת המשכנתאות החדשה שבחלקה הגדול התחילה להיות מיושמת לאורך 2022 (בצורה מדורגת), אלה הסלים המוגדרים:
סל 1: משכנתא המבוססת על מסלול יחידי, המבטיח החזר חודשי ללא שינוי. כלומר, מאה אחוז מהמשכנתא יהיה על בסיס ריבית קבועה, ללא הצמדה. הערה: זהו המסלול הסולידי ביותר, אך הריבית בתחילת המשכנתא תהיה לרוב גבוהה מהחלופות. הסל מגן מפני עליית ריבית עתידית ולא מושפע מעלייה במדד.
סל 2: משכנתא המבוססת על תמהיל של שליש משכנתא בריבית קבועה (ללא הצמדה), שליש משכנתא צמודה לפריים, שליש משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים (צמוד מדד).
סל 3: משכנתא חצי חצי – חצי בריבית קבועה ללא הצמדה וחצי משכנתא צמודת פריים.
שקיפות בריבית ובהחזר החודשי
הרפורמה העדכנית שמה במרכז את השקיפות ללקוח. כחלק מהגברת השקיפות, כל אישור עקרוני למשכנתא יכיל פירוט של סך ריבית המשכנתא. שימו לב שכאשר מדובר בריבית משכנתא משתנה ו/או צמודה, הבנק נדרש לספק הערכה ותחזית, על פי תחשיב מקצועי. בנק ישראל מגדיר את אופן ביצוע התחזית, כך שגם פה ישנה שקיפות, בהירות ואחידות. כמו כן, האישור למשכנתא יגדיר מהו תשלום המשכנתא הראשוני ומה צפוי להיות סך התשלום החודשי המירבי, על סמך התחזית הבנקאית. כמו כן, הבנק יפרט ללקוחות סך עלויות נוספות, בצורה עמלות הכרוכות במשכנתא.
כלים מקוונים לשימוש הלקוח
לאור הביקוש מהציבור לכלים טכנולוגיים, בנק ישראל מתערב גם בכך. הוגדרו הכלים המקוונים שהבנקים נדרשים להקים. ראשית, יספקו הבנקים מחשבונים יעילים ונוחים, לבדיקות טרום משכנתא. מחשבונים אלה יאפשרו ללקוחות לבצע סימולציות של תמהילים ותקופות, בעצמם. המשמעות – הלקוחות יכולים לעשות שיעורי בית לפני שיחה או בירור מול נציג הבנק.
בנוסף ובשלב הבא של הרפורמה, הבנקים יספקו ללקוחות קיימים, מידע שקוף ומקיף (באתר) בנושא כדאיות מחזור. המשמעות: הלקוח יוכל לבדוק כמה יוכל לחסוך בתנאי שוק משתנים, מביצוע שינוי בהלוואה. (הערה: מחזור משמעותו החלפת משכנתא קיימת, במשכנתא חדשה לפי תנאי השוק העדכניים). הכדאיות מביאה בחשבון את הריבית ההיסטורית, את הריבית העדכנית ואת עמלת הפירעון המוקדם שהלקוח צפוי לשלם.
