המערכת הבנקאית היא "ספק החמצן" המימוני, של מרבית ענף הבניה הישראלי. הבנקים הם אלה שמעניקים ליווי בנקאי לקבלנים והם גם אלה שמספקים את מרבית המשכנתאות לציבור הרחב. לאור הידע הרב המצוי ברשותם בתחום הזה, מעניין לגלות כיצד רואים הבנקים את מצב מחירי הנדל"ן בישראל, 2022 – 2023. הבשורות הטובות, בכירי המערכת הבנקאית סבורים שאנו עומדים לקראת תקופה של ירידות מחירים בלתי מבוטלות.
הריבית עולה, הקבלנים לחוצים
בכירי המשק בתחום הבנקאות והפיננסים בכלל, מציגים חזות אחידה בהבנת מצב השוק הנוכחי והעתידי. הפרסומים העדכניים של הבכירים מלמדים על הערכה של צניחת מחירים בהיקף של עד 10 אחוזים. מובן כי היקף הירידות תלוי מאוד באפיוני האזורים השונים בארץ. באזורי הביקוש, ירידת המחירים צפויה להיות נמוכה יותר מאשר הצפי בפריפריה. יחד עם זאת, העובדה שהציבור בכלל והמשקיעים בכלל עברו למצב של "ישיבה על הגדר" וקצב העסקאות פחת, מטילה קושי על הקבלנים. יתכן מאוד כי בקרוב ישובו הקבלנים להציע הטבות לרוכשים, מצב שנעשה נדיר למדי כאשר קצב העליות היה מואץ כפי שראינו ב2021– 2022. עלית הריבית מטילה עומס מימוני כבד על הקבלנים, במיוחד אלה שאינם מחזיקים "כרית ביטחון" פיננסית. הצורך לסגור עסקאות מעלה את הלחצים להורדת מחירים.
אלו ירידות המחירים שחוזים בבנקים
שני הבנקים הגדולים בישראל, הפועלים ולאומי, סבורים כי החל משנת 2023 ועד לשנת 2024, עליית המחירים תיבלם ותחל ירידת מחירים משמעותית. בכירי הבנקים, על פי דיווחים שונים, מסרו הערכות של ירידה בת כמה אחוזים, ויתכן שאף 10 אחוזים. מבנק דיסקונט נמסר כי להערכת כלכלני הבנק האינדיקטורים מראים על צורך בתיקון מחירים, לאחר העליות של החודשים האחרונים.
הכלכלן הראשי של לאומי, שהעריך כי האינפלציה תרד בשנה הקרובה, התייחס לכמה דברים שיקפיאו ואף יורידו את מחירי הנדל"ן ובפרט הדיור. כך למשל סימני ההאטה המתגברים, הזינוק בעלות הכסף (עליית ריבית) וכן עדכון מס הרכישה כלפי מעלה. ההערכות הן לבלימת העלייה או ירידות מחירים אך לא חדות כפי שסבורים בדיסקונט. עוד ציינו בלאומי את הגידול בהיתרי הבניה שמשפיע על ענף הנדל"ן.
גם בתי ההשקעות חוזים ירידות
לצד הבנקאים הבכירים במשק, גם בבתי ההשקעות למדו היטב את הסימנים להאטה כלכלית. האנליסטים של בתי השקעות כגון אלטשולר, פישמן, פסגות ואחרים, מצפים לירידת מחירים של עד 10 אחוזים. גורמים מאלטשולר ציינו לאחרונה כי ברמות ריבית של 5 עד 6 אחוזים לשנה, יכולת העמידה של הקבלנים לשמר את המחיר יורדת. יתכן מאוד שגם אם המחירים על הנייר לא יירדו, הרי שקבלנים ייאותו להעניק הטבות משמעויות שוות כסף.
בכירים ממיטב דש ציינו כי גם אינדיקטורים בשוק ההון יכולים ללמד על המצוקה של חברות נדל"ן גדולות. חברות שהנפיקו אג"ח רואות כיום כיצד מחירי האג"ח יורדים. כאשר המחיר יורד והתשואה עולה, זאת אומרת שהציבור מעריך שמדובר בתקופה קשה או לפחות מאתגרת, עבור הקבלנים הגדולים. ויש טעם להעריך כי נראה השפעה גם על שוק היד שניה. באם אכן נראה ירידות מחירים בדירות חדשות, הדבר יחלחל בסופו של דבר גם לשוק היד שניה. אפשר לציין כי גם הרפורמות של בנק ישראל עשויות להשפיע על חיזוק מגמה זו.
בשולי הדברים נציין כי בקרוב יתעדכן הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות. יש הצופים כי ההשלכה של עובדה זאת תהיה התייקרות מסויית של מחירי השכירות בארץ. נזכיר כי לאור האינפלציה של השנה האחרונה, הפטור ממס צפוי להתעדכן בהתאם. משכירי דירות שחששו להעלות את השכירות אל מעבר לקו ה-5200 יוכלו, כך מעריכים, להגיע לקרוב ל-5500 ₪ מבלי לדווח ולשלם מיסוי של 10 אחוזים. זהו דלק נוסף ליוקר המחיה המסתמן, במקביל לעליית החזרי המשכנתאות שחוו השנה, בצורה כואבת, מרבית מחזיקי המשכנתא בישראל.
