שוק המשכנתאות מתכווץ, אולם המשכנתא הממוצעת עדיין גבוהה. יתר על כן, זכאי מחיר למשתכן מקפיצים את גובה המשכנתא הממוצעת. נראה למה זה קורה ומה צפוי בהמשך.
לוקחים משכנתאות – אבל פחות
גורמים רבים, ובהם עליית הריבית, מייצרים שינוי בדינמיקה של שוק המשכנתאות בארץ. בין היתר, כמות המשכנתאות קטנה מבחינה מספרית. כמו כן, כמות הכסף המבוקשת על ידי כלל הציבור שזקוק למשכנתאות, קטנה בהתאם. אבל מה זה אומר מבחינה מעשית? בדקנו את הנתונים העדכניים, וגילינו כי עדיין, היקף המשכנתא הממוצעת בישראל גדול, אולי אפילו גדול במידה מסוכנת.
נכון לנובמבר דצמבר 2022, אפשר לראות התכווצות דרמטית בביקוש למשכנתאות. הדבר נובע בחלקו מהזינוק בריבית שראינו השנה, אך גם מהציפיות לשינוי מגמה במחירי הדירות. בכירים במערכת הבנקאית צופים כי בשנה שנתיים הקרובות, מחירי הדיור יחלו לרדת. ציבור הרוכשים בהחלט יושב על הגדר, והמספרים לא משקרים. כמות האנשים שלקחו משכנתאות בנובמבר הייתה נמוכה בקרוב ל-40 אחוזים לעומת נובמבר אשתקד. הנתונים הזמינים עד כה לגבי דצמבר תומכים במשך המגמה הזאת. אך במקביל, כמות הכסף הכוללת שגוייסה במשכנתאות ירדה, אך לא באותו השיעור אלא פחות מכך. זאת אומרת שחלק מהלווים למעשה הגדילו את סך המשכנתא. איך זה קורה? ההסבר טמון בהטבות הממשלתיות כדוגמת מחיר למשתכן.
משכנתא של בין מיליון למיליון ורבע
הסטיסטיקה העדכנית של משכנתא ממוצעת בישראל מציינת סכום של קרוב למיליון שקלים. המספר המדויק שפורסם לאחרונה עומד על 980 אלף ₪. זו ירידה של כמעט עשרה אחוזים ביחס לגובה משכנתא ממוצעת שלקח הציבור בישראל מוקדם יותר השנה (2022). אבל יש לציין כי מדובר על משכנתא ממוצעת של משכנתאות לדיור, ולא למטרת השקעה. למעשה, הסכום הממוצע יכול היה להיות נמוך אף יותר, אם לא היינו כוללים את הזכאים להטבות כגון מגרילי דירות ב"מחיר למשתכן". בנובמבר, כך מלמדים המספרים, במסגרת משכנתאות של מחיר למשתכן הגיעה משכנתא ממוצעת למיליון ורבע שקלים. מדובר על חציית השיא של משכנתא ממוצעת אי פעם בישראל.
חוששים להפסיד את ההטבות
יועצי משכנתאות מנוסים מסבירים את מה שנראה על פניו כמו סתירה בנתונים. איך זה מסתדר שרוכשי דירות מוזלות במבצע לזכאים, הם אלה שלוקחים את סכומי המשכנתא הכי גבוהים במשק? התשובה היא שלאור עליות המחירים של השנים האחרונות, הזכאים למעשה לא רק משלמים מחירי מבצע אלא גם הצליחו להימנע מהעליות הכי דרמטיות במחירים. על פי ההערכות, אם בעבר זכאי מחיר למשכן נהנו מהנחה של כ-30 אחוז על מחיר השוק, כיום זה מגיע להרבה יותר. הזכאים שלקחו את המשכנתאות בימים אלה, נהנו מהנחה של כ-40 אחוזים ביחס למחיר השוק. זאת אומרת שלמרות סימני המיתון ולמרות הריביות הגבוהות יותר, הם בוחרים לעשות כל מאמץ על מנת שלא לפספס את העסקה. זאת גם אם הדבר כרוך בהיקף משכנתאות חריג בכל קנה מידה.
לעומת זכאי מחיר למשתכן, מתברר כי דווקא משקיעי הנדל"ן בימים אלה מעדיפים לגלות זהירות בהיקפי המשכנתאות. מבחינה מספרית, ניתן לראות פחות משקיעים שנכנסים למשחק בימים אלה. ואלה שמחליטים לרכוש דירה להשקעה בעת הזאת, מעדיפים להישאר ברמה של משכנתא ממוצעת של כ-950 אלף ₪ בלבד.
אז מה צפוי לנו בשנה הבאה? כפי שמסתמן צפויים לנו שני כוחות מנוגדים וקשה להעריך מי מהם יהיה חזק יותר. מצד אחד, על רקע האינדיקטורים הכלכליים, הריבית הגבוהה והאינפלציה, הציבור צפוי להדק את החגורה ולהימנע ממשכנתאות מנופחות. מצד שני, אם אכן תתממש ירידת מחירים בדיור, כפי שלא ראינו מזה שנים, יתכן שלא רק זכאי מחיר למשתכן יתדלקו את הענף ויזרימו ביקושים חזקים למשכנתאות נוספות.
