אחוז המימון במשכנתא פירושו איזה אחוז משווי הדירה או כל נדל"ן אחר שאתם קונים, הבנק יסכים לממן עבורכם. כלומר, אפשר להסיק מזה כמה כסף אתם צריכים להביא ממשאבים אחרים שלכם (הון עצמי). לאחוז המימון שאתם מקבלים ולהון העצמי שאתם מביאים יש המון משמעות. נסביר על הדגשים העיקריים, מה קובע בנק ישראל, מתי בכל זאת אפשר להעלות את אחוז המימון ואיך להוזיל את המשכנתא על ידי טריקים מעניינים.
מתי ישנה אי בהירות לגבי אחוז המימון שבאמת אפשר לקבל
בכמה מקרים יש אי בהירות לגבי המשמעות המעשית של אחוז המימון במשכנתא. ראשית, שימו לב כי אחוז המימון לא תמיד מבוסס על המחיר שעליו הוסכם עם המוכר. לדוגמא, אם בית נמכר ב-2 מיליון ₪ והבנק אישר 60 אחוז מימון, לא בטוח שתוכלו לקבל 1.2 מיליון ₪. אם למשל השמאי מעריך את שווי הבית בסך של 1.85 מיליון ₪, אז המשכנתא שתוכלו לקבל תעמוד על לא יותר מ-1.1 מיליון ₪ לערך. שימו לב שזה הבדל של כ-100 אלף ₪. כמו כן, שימו לב שהכסף שתצטרכו להוציא מהכיס עלול להיות גבוה יותר, אם תצטרכו לממן הוצאות נוספות כגון שיפוצים בבית, וכן לממן עלויות עורך דין, תיווך ועוד. במקרים אלה, אחוז המימון שתקבלו בפועל, למעשה נמוך יותר מכפי שהבנק מגדיר כאחוז מימון המאושר לכם.
מהם כללי בנק ישראל הנוגעים לאחוזי מימון במשכנתא
לפני שנציג כמה טריקים מעשיים להגדלת אחוזי מימון למשכנתא, שימו לב לקביעות העדכניות של בנק ישראל.
- משכנתא לרכישת דירה יחידה – אחוז המימון מגיע עד לסך של 75 אחוזים. שימו לב שמדובר על הנמוך מבין ערך נכס בחוזה ושמאות למשכנתא.
- משכנתא לרכישת דירה נוספת, להשקעה – הבנקים מוכנים לממן לא יותר מ-50 אחוז מימון בתור משכנתא למשקיעים.
- משכנתא להחלפת דירה – אחוז המימון מגיע ל-70 אחוזים.
- משכנתא לכל מטרה – משכנתא לכל מטרה ניתנת למטרות מגוונות, כגון שיפוץ בנכס, הלוואות לאירועים, מימון רכישת עסק ועוד. במקרים הללו, אחוז המימון לא יעלה על מחצית מערך הדירה שלכם כפי שהעריך שמאי מוסמך המוסכם על הבנק.
האם באמת אי אפשר לקבל אחוז מימון מוגדל
עד לפני מספר שנים, הבנקים בישראל אפשרו לרוכשי דירות לקבל אחוז מימון שיכול להגיע ל-90 אחוזים. אולם לאחר התערבות בנק ישראל, נקבע שאחוז המימון המירבי לא יעלה מעל 75 אחוזים. אבל למעשה, יש כמה דרכים שבהן אפשר להעלות את אחוז המימון אפילו מעבר ל-75 אחוזים.
- הלוואת זכאות – אם תצליחו להוציא תעודת זכאות, זה אומר שמלבד המשכנתא הרגילה מהבנק תקבלו משכנתא לזכאים. בחלק מהמקרים, יהיה אפשר להקל בעניין זה ולהגיע לאחוז מימון גבוה יותר (כאשר מחברים יחד הן את הלוואת הזכאות והן את ההלוואה המשלימה מהבנק).
- משכנתא לאזורי עדיפות – לעיתים כאשר מקבלים משכנתא לרכישה ביישובי עדיפות לאומית, ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר. במיוחד זה בהישג יד כאשר עומדים בתנאי הלוואות לזכאים או לזוכים בהגרלות שנעשו בשיתוף משרד השיכון.
- שעבוד נכס נוסף – במידה וניתן לשעבד נכס נדל"ן נוסף, כגון דירה, ניתן להגיע לאחוז מימון מוגדל. לדוגמא, קבלת 50 אחוז מימון על הנכס שרוצים לקנות ועוד 50 אחוז מימון במשכנתא לכל מטרה עבור הנכס הקיים. יחד, מתאפשר באופן זה לקבל 100 אחוז מעלות הרכישה של דירה חדשה.
מדוע כדאי לפעמים להוריד את אחוז המימון
הרבה אנשים מעוניינים לקבל את מקסימום המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר להם. זו יכולה להיות אפשרות טובה במקרים מסוימים, אבל לא תמיד. לדוגמא, שימוש באחוז מימון מקסימלי כרוך על פי רוב בריבית גבוהה יותר למשכנתא. הסיבה לכך היא שהבנקים מעריכים כי אלה הלוואות מסוכנות ביחס להלוואות שניתנות באחוזי מימון נמוכים יותר. במידה ותצליחו להשיג הון עצמי משמעותי, ברמה שתקטין מבחינת הבנק את הסיכונים, הרי שתקבלו אישור עקרוני המציע ריבית זולה יותר. מכיוון שהריבית כיום החלה במגמת התייקרות, לכל הוזלה יש משמעות רבה.
לדוגמא, במידה ותכננתם לנצל אחוז מימון מקסימלי שהבנק מוכן להלוות לכם, מתוך מחשבה שתחזירו חלק מהמשכנתא בתוך זמן קצר, שיקלו צעד הפוך. קחו פחות משכנתא, בפריסה המתאימה ליכולת ההחזר שלכם, כאשר אחוז המימון יהיה המינימלי שתוכלו להרשות לעצמכם. אם הריבית המוצעת תהיה נמוכה מספיק, צעד זה עשוי להשתלם מאוד לטווח הארוך. ובכלל, כל צעד שיביא להוזלת המשכנתא כיום, יקל על ההחזר החודשי ויתורגם בסופו של דבר לחיסכון משמעותי.
