דרך נהדרת להשיג נכס מצוין להשקעה, היא להתמקד במתחם המיועד להתחדשות עירונית. וכאשר אנו אומרים התחדשות עירונית, אנו מכוונים בעיקר לשתי הצורות הבאות – תמ"א 38 סוג 2 או פינוי בינוי. אנו שמים בצד תמ"א 38 1, שזה הצורה המיושנת (עיבוי בינוי), ומעדיפים את שיטת ההריסה והבניה החדשה. אבל בהשקעות אין ארוחות חינם. בכל הזדמנות, אפילו הטובה ביותר, עשויים להתגלות מוקשים וסיכונים. יחד עם זאת, מי שמכיר את הסיכונים, יוכל לחפש את הדרכים לעקוף אותם ולהתגבר עליהם ולנטרל אותם.
נתייחס, אם כן, לכמה דברים:
- מהי ההזדמנות והיתרונות של קניית נכס במתחם התחדשות עירונית – תמ"א 38 2 או פינוי בינוי.
- מהם שלושת הסיכונים המרכזיים בקניית נכס כזה.
- איך ממשיכים מכאן.
כיצד התחדשות עירונית מהווה הזדמנות למשקיע נדל"ן
פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 2 מאפשר למשקיע להשיג נכס במיקום נהדר, לרוב באזורי בנייה רוויה. כאשר נכנסים בזמן לפרויקט מהסוג הזה, הנכס צפוי להעלות את ערכו בהמשך בעד עשרות אחוזים (כתלות בתזמון הרכישה). שימו לב שבהרבה אזורים שבהם נכנסים לתהליך של התחדשות עירונית, זו הדרך היחידה להצטרף לפרויקטים של בניה חדשה, בסטנדרט גבוה ותשתיות חדשות. אזורים כאלה, לאחר סיום ההתחדשות, מצטיינים בביקוש גבוה ועליית מחירים גבוהה יותר ביחס לאזורים סמוכים ללא התחדשות עירונית.
שלושת הסיכונים העיקריים שחייבים להתייחס אליהם
- תב"ע – התחדשות עירונית מחייבת ביצוע שינוי תב"ע. זאת אומרת שהגורמים ברשות צריכים לקבל וליישם החלטה של שינוי תוכנית בניין עיר. מהניסיון, תהליכים כאלה יכולים לקחת שנים, אפילו עשר שנים. לפעמים יש גורמים שמעכבים את זה ויוצרים מצב שזה פשוט נתקע ולא זז. אבל – אם מעורבים האנשים הנכונים (בדגש על יזמים וגורמים בעירייה), זו עובדה שהרבה יותר פרויקטים זזים בכיוון הנכון.
- גורמים מעורבים – התחדשות עירונית היא פרויקט שיש לו הרבה אבות. במילים אחרות, יש הרבה מאוד גורמים מעורבים. לרוב ישנו יזם שמניע את התהליך, עירייה שצריכה לאשר ולסייע, דיירים שצריכים לחתום על הסכמה. אם כל אחד מתעקש למשוך לכיוון אחר, זה בהחלט גורם מעכב. התעקשות והתנהגות דווקאית אף יכולים לבטל את הפרויקט. אולם יש כיום יותר הבנה שמהלכים כאלה הם מחויבי המציאות. בגדול, הרבה יותר פרויקטים זזים מכפי שראינו קודם לכן.
- רמת ההסכמה הנדרשת – בהתחדשות עירונית, אתגר מרכזי הוא הסכמה משותפת. יש צורך בהסכמה גורפת. אמנם נכון שאפשר להתחיל לקדם את הדברים בהסכמה של 4/5 (80 אחוזים), אבל לרוב זה לא מספיק. כאשר משיגים מאה אחוז הסכמה, זה מה שגורם לדברים להגיע לתוכנית מעשית ולביצוע בשטח. קחו בחשבון שלעיתים ברקע של פרויקטים כאלה עומדים עשרות ואפילו מאות דיירים. להביא את כולם להסכמה, זה אתגר וזה קשה. זה לא בלתי אפשרי, כי דברים כאלה כבר נעשו ונעשים.
איך ממשיכים מכאן
אז מה הלאה? אנו סבורים כי בגדול, פינוי בינוי מגלם בתוכו הבטחה ופוטנציאל ממשיים. יש לכך מקום, יש לזה צורך. אבל לאור הסיכונים, חייבים לדעת לאן נכנסים. רצוי להיכנס להשקעה רק לאחר שבודקים, לומדים את הנושא, מבינים מהן התוכניות, איפה זה עומד, מה חושבים הדיירים, לאן מושכים הפעילים המרכזיים. לפעמים צריך גם סבלנות, צריך לבדוק, ללמוד ולהבין. אבל כפי שאמרנו, בהשקעות אין ארוחות חינם. מי שרוצה להשיג השקעות טובות במיוחד, יביא כסף יוסיף לכך קצת מאמץ והבנה. זו הדרך להצליח בכל יזמות וכמובן בנדל"ן.
