מה זה תמ"א 38

לאורך השנים, תקני הבנייה בישראל הלכו והשתפרו. בשנות החמישים וגם לאחר מכן נהגו לבנות בישראל בקצב גבוה, כדי לענות על צרכי העליות הגדולות. אולם הדבר בא על חשבון האיכות. אחת הדרכים לתקן את המעוות, היא תוכנית המתאר הארצית מספר 38, הידועה כ-תמ"א 38. אולם תוכנית מתאר זאת כוללת שני סוגים מרכזיים עם הבדלים עצומים ביניהם. אחת ולתמיד, נעשה סדר בכל הנושא:

1. נסביר מהי תמ"א 38 ואילו יתרונות היא מביאה עימה לגורמים שונים.
2. נסביר מה ההבדל העיקרי אך החשוב כל כך, בין תמ"א 38 1 לבין תמ"א 38 2.
3. מה עדיף בין שני הסוגים ולמה אחד מהם צפוי בקרוב להיעלם מהשטח.

תמ"א 38 – תוכנית מתאר נגד רעידות אדמה

כל סוגי התמ"א 38 נועדו לענות על הצורך בפתרון מקיף כנגד רעידות אדמה. בבניה הישנה, רוב מה שהוקם לפני שנות השמונים של המאה שעברה, לא תואם את התקן החדש ביותר. המומחים מסבירים שמבנים ישנים כאלה, צפויים לסבול מהרבה יותר נזק וסיכויי קריסה, במקרה שתגיע רעידת אדמה משמעותית. בישראל, כך מלמדת ההיסטוריה, בכל פרק זמן מגיעה רעידת אדמה גדולה. ועוד ראינו כי רעידות דומות למשל בטורקיה בעת המודרנית, יצרו נזקים עצומים (צה"ל, נזכיר, סייע בעבר בפינוי הריסות ועזרה לפצועים).

יש לציין כי חיזוק מבנה כנגד רעידות אדמה, הופך את מבנה ליציב ומוגן יותר גם בפני איומים אחרים. כך למשל, חיזוק שכולל התקנת ממ"דים מייצב את הבניין וגם מספק אבטחה תקנית במקרים של מתיחות ביטחונית ואירועי טילים. מציאות ביטחונית של סבבי עימות ליוותה את ישראל בשנים האחרונות וזו ככל הנראה לא מציאות שתיפתר בקרוב.

לכן, ההיערכות הזאת היא חלק מהותי מענף הבניה, טובה למשקיעי נדל"ן ולציבור הרחב בכלל. ועוד נזכיר כי פרויקטים כאלה מביאים שיפור באיכות חיי הדיירים. בניינים ישנים מקבלים תוספת ממ"ד שמגדיל את שטח הדירה, לעיתים מרפסות שמש, שיפור החזות ושיפורים נוספים, תוספת חניה ועוד. למשקיעים, זו הזדמנות להשיג נכס שמעלה את ערכו עד עשרות אחוזים.

תמ"א 38 1 מול תמ"א 38 2

תמ"א 38 1 היא למעשה תוכנית מסוג עיבוי בינוי. היזם שנכנס לפרויקט לא מקים שלד ותשתיות חדשות מלאות אלא בונה על הקיים. בונים חיזוקים ותוספות על הבניין הישן – היזם לרוב מקים מעלית, חניות, בונה ממ"דים לכל דירה. הדיירים מרוויחים דירות מרווחות, גדולות יותר, עמידות יותר, ובניין משופר ואיכות חיים טובה יותר. בתמורה לכך, הדיירים שחותמים נותנים ליזם את הזכות לבנות על הגג. לעיתים ניתן גם לנצל זכויות בניה לבניית בקומת העמודים שעל הקרקע.

לעומת זאת, תמ"א 38 2 זו תוכנית מסוג הריסה ובניה. זה דומה מבחינה מעשית לפינוי בינוי, אלא שנדרשת הסכמה רק של דיירי הבניין ללא צורך בהסכמת דיירים בניינים סמוכים. היזם הורס את הבניין הישן בצורה מוחלטת. לאחר פינוי, מקימים בניין חדש מהיסוד. מדובר על תשתיות חדשות לחלוטין. לכל המעורבים בדבר זה יותר רווחי. יחד עם זאת, זה יכול להתממש בעיקר רק באזורי הביקוש שבהם המחירים מספיק גבוהים.

נדגיש כי בשני המקרים הכל מבוצע על חשבון היזם, כאשר הדיירים לא צריכים להכניס יד לכיס. עבור משקיעי נדל"ן, בפרויקטים כאלה במיוחד סוג 2 טמונה ההזדמנות הגדולה.

למה תמ"א 38 2 אכן טובה ועדיפה יותר

תמ"א 38 1 זה פתרון פחות עדיף, סוג של פשרה (שצורכת פחות משאבים מהיזם). אבל התוצאה היא תמיד פחות טובה מהריסה ובניה. תמ"א 38 2 זו בניה חדשה, לא מעמיסים על תשתיות ישנות, הכל נבנה בסטנדרט הכי גבוה, כפי שרק בניה חדשה יכולה. זו גם הסיבה לכך שתמ"א 38 1 הולך ומתפוגג וההערכה היא כי זה יעלם לחלוטין בשנים הבאות.

בסופו של דבר, ליזם, למשקיעים, לדיירים, לכל התושבים באזור – עדיפה תמ"א של הריסה ובנייה חדשה ומודרנית. זו המגמה הרווחת ולשם גם מומלץ להפנות השקעות.