על פי דיווחי הבנקים, רווחי המערכת הבנקאית ממשיכים לזנק לשבור שיאים. לכאורה, לבנקים יש אינטרס להמשיך ולמכור כמה שיותר משכנתאות. אז איך יכול להיות שלא מעט אנשים שומעים מפקיד הבנק את המילה "לא", לאחר בקשת משכנתא? הפעם אנו מסבירים על המשמעות של סירוב משכנתא. למה זה קורה, האם באמת אין מה לעשות או שדווקא ניתן למצוא דרך לקנות בית, למרות הכל.
בנק ישראל מעדיף שמרנות בנקאית
לקראת סיומה של שנת 2022 ולפני פרסום הדוחות, כבר ישנן הערכות לגבי הרווחיות של כל הבנקים בישראל לשנה זו. על רקע האינפלציה, עליית המדד והתייקרות הריביות, רווחיות המערכת הבנקאית צפויה לחצות את רף ה-20 מיליארד שקלים. בעוד קיימת ביקורת ציבורית על רווחי העתק ועל הריביות הנמוכות יחסית שהבנקים משלמים על פיקדונות, הבנקים ממשיכים להרוויח בגדול. אז איך זה מסתדר עם העובדה שלפעמים הבנק לא ירצה לאשר משכנתא, ולהרוויח עוד ריבית, לאורך עשרים ואף שלושים שנה? זה הזמן להכיר את השמרנות הבנקאית.
לצד הרצון להרוויח, קיים צד נוסף של הבנקים. הבנקים בישראל נתונים לפיקוח הדוק למדי של בנק ישראל. הפיקוח דורש מהבנקים לגלות שמרנות וזהירות, שכן איש לא רוצה לראות בנק נוסף מתמוטט בישראל. ההיסטוריה הקצרה של המדינה ידעה כבר התמוטטות בנק (הבנק למסחר), ובעלי הזיכרון הארוך יותר, זוכרים את משבר וויסות מניות הבנקים שזעזע את כל המדינה לפני כמה עשורים. אותה שמרנות בנקאית, גורמת לכך שלא כל מי שמבקש משכנתא – אכן מקבל אותה. ולעיתים, השמרנות הזאת הולכת רחוק מדי. כשזה קורה, יש מה לעשות כדי לקבל משכנתא, למרות הסירוב.
מתי הבנקים מסרבים למשכנתא
מבחינת הבנקים, הלוואת משכנתא זו ההלוואה הבטוחה ביותר. הסיבה לכך נובעת משתי סיבות. ראשית, הבנק יודע שלרוב הלווים יעשו הכל כדי לשלם את המשכנתא בזמן, כל חודש. אף אחד לא רוצה להסתבך עם הבנק. שנית, ואף חשוב יותר, לבנק יש בטוחה – רישום שיעבוד על הנכס. כלומר הבנק יודע שאם הלווים לא ישלמו, יקבלו התראות ועדיין לא ישלמו, הם ממש לא חסרי אונים, להפך. עורכי הדין של הבנק יוכלו להביא את הבית למכירה כפויה. אבל למעשה, הבנקים לא רוצים להגיע לזה. מימוש (מכירה) של נכס, לא נראה טוב מבחינה ציבורית וזו לא הדרך שבה הבנקים רוצים להרוויח. הם רוצים להרוויח מריביות, לא ממכירת נכסים. לכן, מראש הבנקים בודקים את מצבם של מבקשי המשכנתאות, מתחת לזכוכית מגדלת. הבעיה היא שלפעמים הבנק ימהר לסרב למשכנתא, מסיבה שולית או מסיבה היסטורית. במילים אחרים, לפעמים השמרנות נעשית קיצונית יתר על המידה. וזה לא נורא, מבחינת בנק ישראל שכאמור, מעריך מאוד שמרנות.
ישנם גורמים או סימנים, שגורמים לבנק לסרב לתת משכנתא או לכל הפחות להקשות מאוד. למשל:
- רישום של מבקשי משכנתא כ"מוגבלים" בבנק ישראל, כיום או בעבר.
- כינוס נכסים בעסק או פשיטת רגל, כיום או בעבר.
- תקים בהוצאה לפועל, כיום או בעבר.
- אי עמידה בהחזרי הלוואות בשנים האחרונות.
- הכנסות נמוכות או אי רציפות תעסוקתית.
- גיל מבוגר, בבנקים מעדיפים לווים צעירים יחסית (את המבוגרים קשה לבטח בביטוח משכנתא).
- לווה יחד, בעיקר חד הוריות אך גם רווקים עם הכנסה יחידה – עליהם מקשים יותר לקבל משכנתא ביחס לזוגות.
לפעמים, אכן הסימנים הללו וגם אחרים, מעידים על כך שמשכנתא גדולה בשלב הנוכחי לא תהיה הרעיון הכי טוב. אבל יש להבדיל בין חוסר יכולת אמיתי לשלם משכנתא לבין שמרנות בנקאית קיצונית. שמרנות קיצונות עלולה להפוך אדם למסורב משכנתא, למשל בגלל חוב ישן וזניח בהוצאה לפועל (אפילו חוב שכבר שולם). אם התמודדתם מול שמרנות בנקאית קיצונית ופקיד בנק לא קשוב, חשוב לדעת מה עושים.
כך הופכים ממסורבים למאושרים
ההתמודדות לבד מול המערכת הבנקאית השמרנית והבירוקרטית, עשויה לייאש ואף לעורר חשש. אבל לא חייבים לעבור את התהליך הזה לבד. ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי, אשר צבר ניסיון רב בהשגת אישורי משכנתא למסורבים. תהליך העבודה הנכון יהיה מעמיק וכולל כמה דברים:
- צריך לבצע ניתוח עמוק של היכולת הכלכלית הנוכחית. לא רצוי לקחת מראש משכנתא שתתקשו מאוד לשלם.
- צריך לבדוק לעומק את היסטוריית האשראי ואת ההתנהלות הכלכלית בעבר ובהווה.
- צריך להגיע מוכנים, עם כל התשובות, לשיחה עם פקידי הבנקים או עם חברות הפיננסים החוץ בנקאיות.
- אסור להתחמק וצריך לתת הסברים, על "סימני האזהרה" או "דגלים אדומים" במידה שקיימים.
- ואולי הכי חשוב: זיכרו שלא רק בבנקים ניתן לקבל משכנתאות. כיום גם גורמים מחוץ למערכת הבנקאית, מאשרים משכנתא כחוק. מדובר על חברות ביטוח ופיננסים שקיבלו אישור למתן שירותים פיננסים (בשום אופן לא שוק אפור!). חלקן של חברות אלה בשוק המשכנתאות קטן יחסית, אל מול הבנקים. לכן, הם מגלים יותר גמישות ונכונות ללכת לקראת הלקוח, גם אם הבנק סירב.
בשורה התחתונה, מסורבי משכנתא זה לא סוף פסוק. שווה לבדוק לעומק, וכעת אתם יודעים מה עושים.
