תשואת נדלן בישראל 2022 ומה אפשר ללמוד מזה

לקראת סוף 2022, כדאי להעיף מבט בתשואות שהשיגו משקיעי נדל"ן (למגורים) בישראל השנה. אם קניתם נכס או שאתם שוקלים לרכוש, נצלול עבורכם פנימה לתוך המספרים. אבל נבדוק גם את הפרטים שמאחורי המספרים, עם עובדות וכללי זהירות למשקיעים מתחילם (וגם פחות מתחילים).

איפה וכמה קנו דירות להשקעה נרכשו בחודש מייצג

הכלכלנית הראשית במשרד האוצר דיווחה, כי בספטמבר 2022, חלה הצטננות בביקוש לנדל"ן להשקעה. במרבית אזורי הארץ, כמות העסקאות של רכישת נדל"ן למגורים למטרת השקעה הייתה נמוכה במידה משמעותית ביחס לחודש המקביל בשנה הקודמת. על פי דיווחי משרד האוצר, להלן כמה מהערים הפופולריות ביותר בעיני המשקיעים ב-2022, בצירוף מספר הדירות שנרכשו (בסוגריים נציין את כמות הדירות בחודש הזהה שבשנה הקודמת):

חיפה – 110 דירות ( שנה קודמת 80).

קריית גת – 90 ( שנה קודמת 10).

ירושלים – 100 ( שנה קודמת 100).

תל אביב – 90 ( שנה קודמת 180).

בת ים – 80 ( שנה קודמת 160)

באר שבע – 70 ( שנה קודמת 60).

נתניה – 70 ( שנה קודמת 100).

רמת גן – 75 ( שנה קודמת 40).

פתח תקווה – 30 ( שנה קודמת 60).

אשקלון – 20 ( שנה קודמת 80).

ערים שגם בהם בוצעו עסקאות רכישה של משקיעי בכמות ראויה לציון (כ-20 בחודש) הן חולון, עפולה, חריש, טבריה, קריית ביאליק, נהריה ועכו.

מאחורי העסקאות, כמה הרוויחו השקעות נדל"ן השנה

מאחורי המספרים, שווה להעיף מבט בנתוני התשואות שהניבו השנה דירות מגורים. לצורך הנוחות, בחרנו דירה ממוצעת ובדקנו את התשואות הממוצעות. מסתבר שתל אביב, שעמדה השנה בראש טבלת הביקוש בעיני משקיע הנדל"ן הישראלי ולמרות יוקר השכירות בעיר, עמדה התשואה על נתון נמוך למדי, של 2.1 אחוזים. זה גם הנתון שהניבה דירה להשקעה בבת ים. רמת גן עם תשואה מעט גבוהה יתר, בסך 2.3 אחוזים ותשואה דומה נרשמה לדירה מושכרת בירושלים. דירת מגורים בחיפה, הניבה תשואה משופרת מעט יותר, 2.6 אחוזים. תשואה גבוהה יותר התקבלה באזור הדרום. דירות בבאר שבע ודירות באשקלון, הניבו תשואה שתקרבה ל-3.5 אחוזים. אבל האם זאת אומרת שמי שהשקיע באשקלון עשה עסקה טובה יותר מאשר המשקיעים שפנו לתל אביב? התשובה היא שלא בהכרח. כעת נסביר מדוע.

מדוע משקיעים רבים בוחרים עדיין בתל אביב

אין ספק שהעלייה במיסוי נדלן שהוטלה על משקיעי נדל"ן גרמה להצטננות הרכישות. מוקדם עדיין לקבוע עד כמה חזקה תהיה גם השפעת העלייה בריבית, אבל ככל הנראה גם זה צפוי לגרום לירידה בכמות הדירות שנקנות לצרכי השקעה. אבל מדוע משקיעים רבים, יחסית, עדיין בוחרים בתל אביב ובירושלים כיעד להשקעה? שימו לב שמדובר במשקיעים לטווח ארוך, ועל פי הנתונים הם מעריכים כי שום דבר לא יצליח להוריד את מחירי הנדל"ן בערים הללו. הציפייה לעליית ערך הנכסים, היא נקודת מפתח. כאשר מצפים לעליית ערך הנכסים בצורה חדה בשנים הקרובות, מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יחסית בהווה.

להשקיע או לא להשקיע, מגוון השיקולים

לאור עליית הריבית הדרמטית של החודשים האחרונים ולאור האינפלציה שהרימה ראש, אנו סבורים כי לא אחראי כרגע להמליץ או לא להמליץ על ביצוע השקעת נדל"ן חדשה. אולם כדאי להצביע על כמה נקודות למחשבה שרצוי להביא בחשבון:

1. גובה הריבית הממוצעת למשכנתאות עומד כיום על כ-4.5 אחוזים לשנה. זאת אומרת שהרוב המוחלט של משקיעים שצריכים משכנתא גדולה בעת הנוכחית, יתקשו להסתמך על שכר הדירה שישלם את מלוא ההחזר החודשי.
2. הריבית חסרת הסיכון במשק מתקרבת ואפילו עולה כיום, על התשואות שמניבות דירות למגורים בישראל.
3. מצד שני, ברכישה של נכס, בניגוד להשקעה בפיקדונות, לאחר סיום המשכנתא מקבלים נכס נקי משעבוד ובבעלות מלאה.
4. ציפייה לעלייה במחירי הנדל"ן, צריכה להילקח בחשבון. כאשר התשואות נמוכות יחסית, תנודתיות בערך הנכסים מהווה פרמטר חשוב ביותר.
5. נדגיש כי ישנם עוד שיקולים להשקעת נדל"ן, וזאת תמיד לאור החלופות. למשל, שלא כמו השקעות בורסה, מדובר על נכס ריאלי, ממשי. שוק ההון רשם בשנה האחרונה תנודתיות רבה מאוד וירידות חדות. לעומת זאת, נדל"ן להשקעה תנודתי הרבה פחות.
6. נדל"ן עדיין מהווה השקעה סולידית, שיכולה להתאים למשקיעים שרוצים להתרחק מסיכון.

לסיכום, השקעות נדל"ן מהוות עדיין אפיק לגיטימי עבור משקיעים, גם בתנאי השוק הנוכחיים. יחד עם זאת, חשוב להיות ערים לסטטיסטיקה, לבדוק היטב את מקורות המימון ולהביא בחשבון שבעת הקרובה, לא צפויות ריביות נמוכות במשכנתאות, כפי שהתרגלו לראות בשנים האחרונות.