سوق الرهن العقاري آخذ في الانكماش ، لكن متوسط الرهن العقاري لا يزال مرتفعا. علاوة على ذلك ، فإن أولئك الذين يتأهلون لسعر المستأجر يزيدون متوسط مبلغ الرهن العقاري. دعونا نرى لماذا يحدث هذا وما هو متوقع بعد ذلك.
يأخذون الرهون العقارية – ولكن أقل
العديد من العوامل ، بما في ذلك الزيادة في أسعار الفائدة ، تؤدي إلى تغيير في ديناميكيات سوق الرهن العقاري في إسرائيل. من بين أمور أخرى ، عدد الرهون العقارية صغير من الناحية العددية. كما أن مبلغ المال الذي يطلبه عامة الناس والذي يحتاج إلى قروض عقارية هو أقل بالمقابل. لكن ماذا يعني هذا من الناحية العملية؟ فحصنا آخر البيانات ، واكتشفنا أنه لا يزال ، نطاق متوسط الرهن العقاري في إسرائيل كبير ، وربما كبير بشكل خطير .
اعتبارًا من نوفمبر 2022 ، يمكنك ملاحظة تقلص كبير في الطلب على الرهون العقارية. ويرجع ذلك جزئيًا إلى القفزة في أسعار الفائدة التي شهدناها هذا العام ، ولكن أيضًا من التوقعات بحدوث تغيير في اتجاه أسعار الشقق . يتوقع كبار المسؤولين في الجهاز المصرفي أن تبدأ أسعار المساكن في الانخفاض في العام أو العامين المقبلين. من المؤكد أن الجمهور المشترى يقف على الحياد ، والأرقام لا تكذب. وكان عدد الأشخاص الذين حصلوا على قروض عقارية في تشرين الثاني (نوفمبر) أقل بنحو 40 في المائة مما كان عليه في تشرين الثاني (نوفمبر) من العام الماضي. البيانات المتاحة حتى الآن لشهر ديسمبر تدعم مدة هذا الاتجاه. ولكن في الوقت نفسه ، انخفض المبلغ الإجمالي للأموال المجمعة في الرهون العقارية ، ولكن ليس بنفس المعدل ولكن أقل. وهذا يعني أن بعض المقترضين قاموا بالفعل بزيادة إجمالي الرهن العقاري. كيف يحدث ذلك؟ يكمن التفسير في الفوائد الحكومية مثل السعر للمستأجر.
رهن عقاري يتراوح بين مليون ومليون وربع
تشير الإحصائيات الأخيرة لمتوسط الرهن العقاري في إسرائيل إلى مبلغ يقارب المليون شيكل. العدد الدقيق الذي تم نشره مؤخرًا هو 980.000 شيكل. يمثل هذا انخفاضًا بنسبة 10 بالمائة تقريبًا مقارنة بمتوسط مبلغ الرهن العقاري الذي حصل عليه الجمهور في إسرائيل في وقت سابق من هذا العام (2022). لكن تجدر الإشارة إلى أن هذا هو متوسط الرهن العقاري لرهونات الإسكان وليس لأغراض الاستثمار. في الواقع ، يمكن أن يكون متوسط المبلغ أقل من ذلك ، إذا لم نقم بتضمين أولئك الذين يحق لهم الحصول على مزايا مثل مشاوي الشقق “بسعر المقيم”. وتظهر الأرقام في تشرين الثاني (نوفمبر) ، أنه في إطار الرهن العقاري لسعر المستأجر ، بلغ متوسط الرهن العقاري مليون وربع شيكل. يتعلق الأمر بتجاوز الرقم القياسي لمتوسط الرهن العقاري في إسرائيل على الإطلاق.
يخاف من فقدان الفوائد
يشرح مستشارو الرهن العقاري ذوو الخبرة ما يبدو أنه تناقض في البيانات. كيف يعمل أن مشتري الشقق المخصومة في البيع المؤهل هم من يأخذون أعلى مبالغ رهن عقاري في الاقتصاد؟ الجواب هو أنه في ضوء ارتفاع الأسعار في السنوات القليلة الماضية ، لا يدفع المؤهلون أسعار البيع فحسب ، بل تمكنوا أيضًا من تجنب الزيادات الأكثر دراماتيكية في الأسعار. وفقًا للتقديرات ، إذا كان أولئك الذين يحق لهم الحصول على سعر منزل يتمتعون في الماضي بخصم يبلغ حوالي 30 في المائة من سعر السوق ، فقد وصل اليوم إلى أكثر من ذلك بكثير. يتمتع المستحقون الذين حصلوا على الرهون العقارية هذه الأيام بخصم يبلغ حوالي 40 في المائة مقارنة بسعر السوق. هذا يعني أنه على الرغم من علامات الركود وعلى الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة ، فإنهم يختارون بذل قصارى جهدهم حتى لا يفوتوا الصفقة. هذا حتى لو كان هذا ينطوي على حجم غير طبيعي من الرهون العقارية بأي معيار.
بالمقارنة مع المستأجر الذي يحق له الحصول على سعر ، اتضح أن المستثمرين العقاريين هذه الأيام يفضلون توخي الحذر في نطاق الرهون العقارية. عدديًا ، يمكنك رؤية عدد أقل من المستثمرين يدخلون اللعبة هذه الأيام. وأولئك الذين يقررون شراء شقة للاستثمار في هذا الوقت ، يفضلون البقاء عند مستوى متوسط رهن عقاري يبلغ حوالي 950 ألف شيكل فقط.
إذن ماذا يمكن أن نتوقع العام المقبل؟ كما اتضح ، من المتوقع أن يكون لدينا قوتان متعارضتان ومن الصعب تقدير أي منهما سيكون أقوى. فمن ناحية ، وعلى خلفية المؤشرات الاقتصادية ، وارتفاع أسعار الفائدة والتضخم ، من المتوقع أن يشدد الجمهور أحزمةهم ويتجنب تضخم الرهون العقارية. من ناحية أخرى ، إذا حدث انخفاض في أسعار المساكن ، كما لم نشهده منذ سنوات ، فمن الممكن ألا يقتصر الأمر على أولئك الذين يحق لهم الحصول على سعر لكل مستأجر من تأجيج الصناعة وتوليد طلب قوي على الرهون العقارية الإضافية.
