وبحسب تقارير البنوك ، فإن أرباح الجهاز المصرفي مستمرة في الارتفاع وتحطيم الأرقام القياسية. على ما يبدو ، لدى البنوك مصلحة في الاستمرار في بيع أكبر عدد ممكن من الرهون العقارية. إذن كيف يمكن لعدد غير قليل من الناس سماع كلمة “لا” من صراف البنك بعد التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري؟ هذه المرة نشرح معنى رفض الرهن العقاري. لماذا يحدث هذا ، هل لا يوجد شيء يمكن فعله حقًا أم أنه من الممكن إيجاد طريقة لشراء منزل ، على الرغم من كل شيء.
يفضل بنك إسرائيل المحافظة المصرفية
قرب نهاية عام 2022 وقبل نشر التقارير ، توجد بالفعل تقديرات بخصوص ربحية جميع البنوك في إسرائيل لهذا العام. على خلفية التضخم وارتفاع المؤشر وارتفاع أسعار الفائدة ، من المتوقع أن تتجاوز ربحية الجهاز المصرفي حاجز الـ 20 مليار شيكل. في حين أن هناك انتقادات عامة للأرباح المقلدة ومعدلات الفائدة المنخفضة نسبيًا التي تدفعها البنوك على الودائع ، تواصل البنوك تحقيق أرباح كبيرة. فكيف يتماشى ذلك مع حقيقة أن البنك في بعض الأحيان لن يرغب في الموافقة على رهن عقاري ، وكسب المزيد من الفوائد ، لمدة عشرين أو حتى ثلاثين عامًا؟ حان الوقت للتعرف على التحفظ المصرفي.
إلى جانب الرغبة في الكسب ، هناك جانب آخر للبنوك. تخضع البنوك في إسرائيل لرقابة صارمة إلى حد ما من قبل بنك إسرائيل. تتطلب الرقابة من البنوك التزام الحذر والحذر ، حيث لا أحد يريد أن يرى بنكًا آخر ينهار في إسرائيل. لقد شهد التاريخ القصير للبلاد بالفعل انهيار أحد البنوك (البنك التجاري) ، ويتذكر أولئك الذين لديهم ذاكرة أطول أزمة وتنظيم أسهم البنوك التي هزت البلاد بأكملها قبل بضعة عقود. نفس التحفظ المصرفي يعني أنه ليس كل من يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري يحصل عليه. وأحيانًا تذهب هذه المحافظة إلى أبعد مما ينبغي. عندما يحدث هذا ، هناك شيء يجب القيام به للحصول على قرض عقاري ، على الرغم من الرفض.
متى ترفض البنوك الرهن العقاري؟
فيما يتعلق بالبنوك ، فإن قرض الرهن العقاري هو القرض الأكثر أمانًا. ويرجع السبب في ذلك إلى سببين. أولاً ، يعلم البنك أن معظم المقترضين سيفعلون أي شيء لدفع الرهن العقاري في الوقت المحدد ، كل شهر. لا أحد يريد أن يتورط في مشاكل مع البنك. ثانيًا ، والأهم من ذلك ، أن البنك لديه ضمان – تسجيل يعمل على العقار. بمعنى آخر ، يعرف البنك أنه إذا لم يدفع المقترضون ، وتلقوا إخطارات ولم يدفعوا ، فهم ليسوا عاجزين حقًا ، على العكس من ذلك. سيتمكن محامو البنك من بيع المنزل قسريًا. لكن في الحقيقة ، البنوك لا تريد أن تأتي إلى هذا الحد. لا يبدو تحقيق (بيع) أحد الأصول جيدًا من وجهة نظر عامة ، وهذه ليست الطريقة التي تريد بها البنوك جني الأرباح. إنهم يريدون الاستفادة من الفوائد وليس من بيع الأصول. لذلك ، تتحقق البنوك أولاً من وضع طالبي الرهن العقاري ، تحت عدسة مكبرة. تكمن المشكلة في أنه في بعض الأحيان يسارع البنك في رفض الرهن العقاري ، لسبب هامشي أو لسبب تاريخي. بعبارة أخرى ، تصبح النزعة المحافظة أحيانًا شديدة التطرف. وهذا ليس بالأمر السيئ ، فيما يتعلق ببنك إسرائيل ، الذي ، كما ذكرنا ، يقدّر النزعة المحافظة إلى حد كبير.
هناك عوامل أو علامات تجعل البنك يرفض منح قرض عقاري أو على الأقل يجعل الأمر صعبًا للغاية. فمثلا:
- تسجيل طالبي الرهن العقاري على أنهم “مقيدون” في بنك إسرائيل ، حاليًا أو في الماضي.
- حراسة الأعمال أو الإفلاس ، حاليًا أو في الماضي.
- سيتم إنشاؤه في التنفيذ ، الآن أو في الماضي.
- عدم سداد أقساط القرض في السنوات الأخيرة.
- الدخل المنخفض أو الانقطاع المهني.
- كبار السن ، تفضل البنوك المقترضين الصغار نسبيًا (يصعب تأمين كبار السن من خلال تأمين الرهن العقاري).
- الاقتراض معًا ، لا سيما الوالدين الوحيدين ولكن أيضًا الفردي بدخل واحد – يصعب عليهم الحصول على رهن عقاري مقارنة بالأزواج.
في بعض الأحيان ، تشير هذه العلامات وغيرها إلى أن الرهن العقاري الكبير في المرحلة الحالية لن يكون أفضل فكرة. ولكن يجب التمييز بين العجز الحقيقي عن سداد الرهن العقاري والمحافظة المصرفية الشديدة. يمكن للمحافظة المتطرفة أن تحول الشخص إلى رافض للرهن العقاري ، على سبيل المثال بسبب دين قديم تم إهماله في التنفيذ (حتى الدين الذي تم سداده بالفعل). إذا كنت قد واجهت تحفظًا مصرفيًا شديدًا وموظفًا غافلًا في البنك ، فمن المهم أن تعرف ما يجب القيام به.
هكذا تتحول من مرفوض إلى سعيد
إن التعامل بمفرده مع النظام المصرفي المحافظ والبيروقراطي قد يثبط العزيمة بل ويسبب القلق. لكن ليس عليك أن تمر بهذه العملية بمفردك. يمكنك الاستعانة بمستشار رهن عقاري خاص اكتسب خبرة كبيرة في الحصول على موافقات الرهن العقاري للرافضين. ستكون عملية العمل الصحيحة متعمقة وتتضمن عدة أشياء:
- يجب إجراء تحليل عميق للقدرة الاقتصادية الحالية. لا يُنصح بالحصول على قرض عقاري مسبقًا بحيث يصعب عليك سداده.
- يجب فحص التاريخ الائتماني والسلوك المالي في الماضي والحاضر بدقة.
- يجب أن تكون مستعدًا ، مع جميع الإجابات ، للمحادثة مع موظفي البنك أو شركات التمويل غير المصرفية.
- يجب عدم التهرب ويجب تقديم تفسيرات حول “علامات التحذير” أو “العلامات الحمراء” إن وجدت.
- وربما الأهم من ذلك: تذكر أن الرهون العقارية ليست متاحة فقط في البنوك. اليوم ، حتى الأطراف خارج النظام المصرفي ، توافق بشكل قانوني على الرهن العقاري. هذه شركات تأمين وتمويل حصلت على إذن لتقديم خدمات مالية (ليست بأي حال من الأحوال سوقًا رمادية!). حصة هذه الشركات في سوق الرهن العقاري صغيرة نسبيًا مقارنة بالبنوك. لذلك ، يظهرون مزيدًا من المرونة والاستعداد للتوجه نحو العميل ، حتى لو رفض البنك.
خلاصة القول ، رفض الرهن العقاري ليس نهاية القصة. الأمر يستحق التحقق بعمق ، والآن أنت تعرف ما يجب القيام به.
