في عام 2022 ، ارتفع معدل الفائدة في الاقتصاد ، وقفزت مدفوعات الرهن العقاري بمئات الشواقل وأكثر شهريًا. مشروع قانون يكتسب زخما هذه الأيام يهدف إلى تغيير جذري في قانون البنوك. وفقًا للاقتراح الذي طرحه رئيس اللجنة المالية (عضو الكنيست غافني) ، سيتم فرض قيود على البنوك فيما يتعلق بقدرتها على رفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري في المستقبل. على الرغم من أنها تبدو خطوة إيجابية ، إلا أنها قد تسبب بعض الآثار الصعبة للغاية ، سواء على الاقتصاد أو على الجمهور.
هل ستدعم البنوك زيادة أسعار الفائدة؟
يأتي مشروع قانون عضو الكنيست جفني بعد أشهر عديدة من ارتفاع أسعار الفائدة . من مستوى صفر فائدة في بداية العام ، وصل سعر الفائدة لبنك إسرائيل إلى مستوى 3.25٪ في نهاية تشرين الثاني (نوفمبر). لذلك ، ارتفع سعر الفائدة الأساسي إلى 4.75٪. يستند مشروع القانون ، الذي سارع البعض إلى تسميته بأنه شعبوي ، على صعوبة حقيقية تنشأ من الجمهور. تشعر نسبة كبيرة من مقترضي الرهن العقاري الذين اختاروا التركيز على المسار الرئيسي بالتأثير الكامل للزيادة في أسعار الفائدة ، والتي تترجم إلى قفزة في سداد أقساط الرهن العقاري. بمعنى آخر ، تنقل البنوك بسرعة زيادة أسعار الفائدة إلى دافعي الرهن العقاري وهذا ، بالمناسبة ، على عكس الوضع مع الودائع (هنا ترفع البنوك الفائدة التي تدفعها ، شيئًا فشيئًا وجزئيًا).
يسعى مشروع القانون إلى إدخال تغييرات على قانون البنوك ، بطريقة من شأنها أن تفرض قيودًا على آلية تغيير سعر الفائدة المصرفية على الرهون العقارية. في هذه المرحلة ، يعني القيد أنه في العام الذي يزيد فيه سعر الفائدة بأكثر من واحد بالمائة (1٪) سنويًا ، ستستوعب البنوك نصف الزيادة في سعر الفائدة. ولكن هل لقانون صلاحية إلقاء قنبلة من هذا النوع دون رد فعل البنوك عليه؟ إذا تم تمرير القانون ، فإن البنوك لديها خيارات مختلفة ، لأنها ليست مصممة لدعم التكاليف لقاعدة العملاء. واحد منهم ، وليس الوحيد ، سيكون التسعير المسبق للرهون العقارية الجديدة. سيكونون قادرين على القيام بذلك على سبيل المثال عن طريق تقييد مزيج الرهن العقاري الجديد. قد يتمكن المقترضون الجدد من الحصول على قدر أقل من الرهن العقاري على حساب الرهون العقارية بسعر فائدة ثابت (وأعلى من اللحظة الأولى).
ما رأي بنك إسرائيل في مشروع القانون؟
في مناقشات مغلقة ، يعتقد بنك إسرائيل أن القانون يجلب معه مشاكل كبيرة من عدة جوانب. على سبيل المثال ، لا يفرض القانون قيودًا على البنوك بطريقة يُفترض أنها تحمي الجمهور. يحد القانون أيضًا من قدرة بنك إسرائيل على التأثير ، إذا لزم الأمر ، على المستوى الكلي للاقتصاد. يسعى بنك إسرائيل إلى تحقيق الاستقرار ، والذي يهدف أيضًا إلى حماية الجمهور من فقدان السيطرة الاقتصادية. تهدف الزيادة في أسعار الفائدة في الاقتصاد ، من بين أمور أخرى ، إلى كبح جماح التضخم وتهدئة مستوى أسعار المساكن. نفس الزيادة في الأسعار التي تنطبق على العديد من المنتجات ، تشمل الارتفاع الحاد في أسعار العقارات في العام الماضي. على الرغم من أن الهدف من تجميد أسعار الفائدة هو منع الزيادات الحادة في السداد الشهري للرهون العقارية ، إلا أن هذا قد يعود كتأثير مرتد في شكل تغذية الزيادة المستمرة في أسعار المساكن.
كما تظهر البيانات من الأشهر القليلة الماضية ، تراجعت وتيرة الحصول على قروض عقارية جديدة بشكل كبير. في نوفمبر 2022 ، انخفض معدل قروض الإسكان الجديدة بنحو الثلث مقارنة بشهر نوفمبر 2021. وينعكس هذا الانخفاض في تبريد سوق الإسكان الغليان ، بطريقة مصممة لخفض أسعار المساكن. قطع العلاقة بين قرارات سعر الفائدة لبنك إسرائيل وتغييرات سعر الفائدة على الرهن العقاري يضعف قوة بنك إسرائيل كعامل مقيد. يمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة الأسعار في صناعة الإسكان وخارجها. بالمناسبة ، ستؤثر الزيادة التي ستؤثر بالطبع على كل من حصل على قروض عقارية مرتبطة بالمؤشر.
يميز القانون بين المقترض والمقترض
وتجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من شك الأطراف المختلفة في قوة القانون في تمريره ، فلن يلتزم به أحد. من الممكن أن يتم تمرير القانون بعد إدخال مجموعة من التغييرات ومن الممكن أن يتم تمريره كما هو. على أي حال ، يتم تقديم مشروع القانون إلى رئيس اللجنة المالية في الكنيست ، الذي يقوم هذه الأيام بتجنيد المزيد من المؤيدين للقانون.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن القانون ، الذي يهدف في جوهره إلى تسهيل الأمور على الجمهور ، يميز ضد مجموعات مختلفة من المقترضين ويؤذي بشكل أساسي مقدمي الرهن العقاري الذين تصرفوا بمسؤولية كبيرة واختاروا مزيجًا قويًا من الرهن العقاري. أظهر محبو المخاطرة تفضيلهم للطرق الرئيسية وأسعار الفائدة المتغيرة. هذه هي الطرق التي تتميز بأسعار فائدة رخيصة في البداية ، ولكنها تقفز بشكل حاد خلال فترات تغير أسعار الفائدة. على النقيض من ذلك ، فضل الشخص الصلب (أو الذي ينفر من المخاطرة) المزيد من القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة. هذه أسعار فائدة أعلى ، لكنها مصممة لضمان “راحة البال” في الأيام التي ترتفع فيها أسعار الفائدة.
الآن جاء المشرع ويريد بالفعل اقتراح شبكة أمان ، والتي سيتم موازنتها بين المقترض والمقترض. لن يستفيد حاملو الرهون العقارية الثابتة ، الذين لا تتغير آلية الرهن العقاري بالنسبة لهم مع زيادة أسعار الفائدة ، من الاستفادة من تجميد فائدة الرهن العقاري. أولئك الذين اختاروا رهنًا عقاريًا أكثر خطورة وتقلبًا سيحصلون على مروحية من الدولة في شكل أسعار فائدة مجمدة. هل هذا صحيح وسليم وعادل؟ أحكم لنفسك.
