يفرض بنك إسرائيل قيودًا مختلفة على البنوك فيما يتعلق بمبالغ الرهن بالنسبة لأسعار العقارات. تنص هذه القيود على أنه لا يمكن الحصول على الرهن العقاري بالكامل حسب قيمة العقار. يتطلب شراء عقار ملكية كبيرة ، ولكن ماذا تفعل إذا لم يكن لديك الحد الأدنى من حقوق الملكية؟ اتضح أن هناك العديد من الحلول التي يمكن أن تجعل من الممكن شراء عقار بدون حقوق ملكية. لكن لاحظ أن هذه خطوة قد تكون خطيرة ، إذا لم تستعد لها بشكل صحيح.
ما هي حقوق الملكية التي يطلبها بنك إسرائيل؟
قبل أن نفهم كيف يمكنك شراء عقار بدون حقوق ملكية ، بعض البيانات. إذن ما هو مقدار حقوق الملكية التي يحددها بنك إسرائيل ، لشراء العقارات في إسرائيل؟ يعتمد على فئة العقار وفئة الشراء:
- أول شقة سكنية – عندما ترغب في شراء شقة سكنية عادية من الدرجة الأولى ، يفرض بنك إسرائيل شرط حقوق ملكية بحوالي 25 بالمائة من قيمة العقار. على سبيل المثال ، أردت شراء شقة بحوالي 1.6 مليون شيكل ، جلب ما لا يقل عن 400 ألف شيكل من المنزل.
- تغيير شقة – إذا كنت مهتمًا برهن لتغيير شقة (رهن عقاري لتحسين الإسكان) ، فإن الحد الأدنى لرهن بنك إسرائيل هو 30 بالمائة. هذا يعني أنه في المثال الذي قدمناه ، سيتعين عليك إحضار 480 ألف شيكل (على الأقل) من المنزل.
- شقة للاستثمار – يريد بنك إسرائيل زيادة صعوبة شراء شقق للاستثمار. هذه طريقته في تبريد أسعار المساكن. لهذا السبب ، تبلغ نسبة التمويل للمستثمرين حاليًا خمسين بالمائة. هذا يعني أنه من أجل شراء شقة مقابل 1.6 مليون شيكل ، يجب عليك إحضار 800 ألف شيكل على الأقل من المنزل.
رفع رهن عقاري معفي من متطلبات بنك إسرائيل
بعد أن بدأنا بالأخبار الصعبة ، سننتقل إلى الطرق التي يمكن من خلالها تجاوز قيود بنك إسرائيل ، بشكل قانوني تمامًا. في إسرائيل ، توجد كيانات غير مصرفية خارج نطاق سلطة بنك إسرائيل. هذه ، على سبيل المثال ، صناديق الادخار وصناديق التقاعد وشركات التأمين الكبرى. تمت الموافقة على هذه الكيانات منذ عدة سنوات لدخول قطاع الرهن العقاري. تنطبق قواعد هيئة رأس المال وهيئة الأوراق المالية على هذه الهيئات ، وبالتالي فإن قيود بنك إسرائيل على الأسهم ليس لها وزن هنا.
من المهم أن نلاحظ أن هذه الهيئات تعمل بموجب لوائحها الخاصة ، وبالتالي فهي تقدم قروضًا عقارية في عملية مماثلة للعملية المصرفية. أنها تسمح بالرهون العقارية ، ولكن ليس للجميع وعلى أساس العناية المالية الشخصية. أولئك الذين يحصلون على الموافقة على قرض عقاري في هذه الحالات ، سيكونون قادرين على الوصول إلى نسبة تمويل أعلى بكثير مما هو متاح في النظام المصرفي. إنه ليس بالضرورة تمويل بنسبة 100 في المائة ، ولكن من الممكن الحصول على شقة ذات حقوق ملكية منخفضة نسبيًا.
ملكية بدون حقوق ملكية ، مقترنة بمصادر تمويل أخرى
حتى بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الحصول على قرض عقاري بنكي ، لأن أسعار الفائدة أكثر راحة مقارنة بمصادر التمويل غير المصرفية ، هناك طريقة للتعامل مع متطلبات رأس المال الحالية. رسميًا ، يجب ألا تأتي حقوق الملكية المطلوبة في البنوك من القروض ومصادر التمويل الأخرى. في الوقت نفسه ، من العديد من التقارير الواردة من المقترضين في السنوات الأخيرة ، يتضح أن البنوك ليست حريصة للغاية على التحقق من ذلك. بعبارة أخرى ، يمكن للشخص الذي يأخذ قرضًا من أحد البنوك ، ويعلنه كحقوق ملكية مع بنك آخر ، أن يصل في الواقع إلى نسبة تمويل تبلغ 100 في المائة أو قريبة منه.
بدون إنصاف – قواعد الحذر التي يجب أن تعرفها
لاحظ الآن أنه حتى إذا كان لديك خيار شراء عقار بدون حقوق ملكية ، فهذا لا يعني أنه يجب عليك الركض هناك وعيناك مغمضتان. انتبه لبعض القواعد التحذيرية:
- الاعتماد على القروض يعني فقط أنك تشتري عقارًا بتمويل مرتفع. يمكن أن تكون جيدة ، يمكن أن تكون خطيرة.
- إذا كان معدل السداد لجميع القروض مجتمعة سيكون أعلى من قدرتك على السداد بمرور الوقت ، فقد تكون هذه مشكلة.
- القاعدة العامة الموصى بها من قبل مستشاري الرهن العقاري ذوي الخبرة هي قاعدة الأثلاث. إذا كان سداد الرهن العقاري الخاص بك بالإضافة إلى بقية القروض لشراء المؤتمر يتجاوز ثلث الدخل ، فهذا وضع خطير. هذا بافتراض أن دخل الأسرة هو متوسط دخل ولا يتجاوز المتوسط بكثير.
خلاصة القول ، من الممكن الحصول على عقار بدون حقوق ملكية. في الوقت نفسه ، يجب على المرء أن يتصرف بحذر ، وإذا لزم الأمر ، يستشير محترفًا موضوعيًا يتعامل مع استشارات الرهن العقاري أو الاستشارات المالية للعائلة.
