يواصل بنك إسرائيل رفع أسعار الفائدة ، الأمر الذي يؤدي على الفور إلى زيادة مدفوعات الرهن العقاري. يعرف الكثيرون بالفعل أن زيادة سعر الفائدة في بنك إسرائيل تؤثر على زيادة معدل الفائدة الرئيسي ، لكن هذا ليس كل شيء. هناك عوامل أخرى تؤثر على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، سواء بالزيادة أو النقصان (في المستقبل). بعبارة أخرى ، ليس من المتوقع أن يرتفع مسار الرهن العقاري الرئيسي فقط خلال فترة ارتفاع أسعار الفائدة.
سعر الفائدة الرئيسي يرتفع ، أقساط سداد الرهن العقاري ترتفع بمئات الشواقل في الشهر
سوف نتعمق أولاً في ما يحدث مع سعر الفائدة لبنك إسرائيل وسعر الفائدة الرئيسي في هذه المرحلة. في منتصف تشرين الثاني (نوفمبر) 2022 ، ألقى بنك إسرائيل قنبلة أخرى. وبحسب قرار المحافظ ، ارتفع سعر الفائدة لبنك إسرائيل مرة أخرى وبنسبة كبيرة. هذه المرة كانت زيادة بنسبة نصف بالمائة (0.5٪) ، لكن هذه هي الزيادة السادسة التي تم الإعلان عنها على مدار العام. لقد شعر حاملو الرهن العقاري بالفعل بتأثير الزيادات السابقة في أسعار الفائدة. هذه المرة ، من المتوقع أن يرتفع متوسط أقساط الرهن العقاري الشهرية بحوالي 100 شيكل شهريًا. لا يبدو دراميًا للغاية ، لكن عليك أن تتذكر أن هذه ليست الزيادة الوحيدة. منذ بداية عام 2022 ، يقترب متوسط الزيادة الشهرية في مدفوعات الرهن العقاري بالفعل من 800 شيكل ، وهو أمر مهم للغاية بالنسبة لحاملي الرهن العقاري في إسرائيل.
ما يميز الرهن العقاري هو أن الزيادات في القسط الشهري (اليوم) أو الانخفاض في الدفعة الشهرية (عندما ينخفض سعر الفائدة الأساسي في المستقبل) يتم الشعور بها على الفور. عادة في الشهر التالي بعد إعلان بنك إسرائيل عن سعر الفائدة الجديد ، يرتفع السداد الشهري للرهن العقاري وفقًا لذلك. لكن لاحظ أن الغالبية العظمى من الرهون العقارية في إسرائيل لا تشمل فقط الرهن العقاري. عادة ما يكون حوالي ثلث الرهن العقاري ويتضمن المزيج طرقًا إضافية مثل الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت بالإضافة إلى رهن عقاري بسعر فائدة متغير – وفقًا لمحطات التغيير التي تم تحديدها في وقت الشراء خارج الرهن العقاري.
الرهن العقاري المرفق والزيادة الزاحفة في المدفوعات
مسار الرهن العقاري الذي يعتبر متينًا للغاية هو الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت. معدل الفائدة الثابت يحمي المقترضين من تغيرات أسعار الفائدة. بغض النظر عما إذا كان رأس المال يزيد أو ينقص ، فإن سعر الفائدة معروف وثابت ، وباختصار ، مضمون من بداية الرهن العقاري حتى نهايته. لكن لا يمكن تجاهل مكون المرفق. كما بدأ مؤشر أسعار المستهلك ، الذي يعبر عن ارتفاع الأسعار في الاقتصاد ، في الارتفاع مؤخرًا. لا ، إنه ليس تضخمًا خطيرًا بعد ، وبالتأكيد ليس تضخمًا متفشيًا كما كنا نعرفه في الثمانينيات. هذا في الواقع هو معدل تضخم أقل مما هو موجود حاليًا في الولايات المتحدة والعديد من البلدان الأخرى. على الرغم من ذلك ، فإن ارتفاع الأسعار في الاقتصاد “يتدحرج” ويصل أيضًا إلى الرهون العقارية. هذه زيادة زاحفة وليست ملحوظة للغاية ، لأنه كما ذكرنا ، فإن معدل التضخم حاليًا منخفض مقارنة بزيادة سعر الفائدة.
وبالمناسبة ، هناك نقطة إيجابية هنا لأي شخص يشعر بزيادة سعر الفائدة الأساسي في الدفعة الشهرية. تؤثر الزيادة في المؤشر أيضًا على توازن العقد ، حيث يزداد الصندوق أيضًا عند زيادة المؤشر. ولكن هذا يحدث فقط في مسار مرتبط بالمؤشر وليس في الرهن العقاري الرئيسي (حيث لا توجد فهرسة لمؤشر الأسعار).
ما الذي سيتغير – ما هو متوقع حدوثه في ظل تغير أسعار الفائدة
إلى جانب الرهون العقارية الممتازة والرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة ، هناك طرق أخرى. واحدة من أكثرها شيوعًا هي الفائدة المتغيرة. يتم تحديد تاريخ تغيير سعر الفائدة بقرار المقترض ، في وقت توقيع الرهن العقاري. يمكن أن يكون التغيير كل عام ، كل سنتين ، ثلاث أو خمس سنوات ، وما إلى ذلك ، كل ذلك وفقًا للطرق التي يقدمها البنك. لكل قرض عقاري متغير آلية معروفة مسبقًا ، والتي تتأثر بزيادة أسعار الفائدة في الاقتصاد. غالبًا ما يتأثر هذا بشكل مباشر بمتوسط سعر الفائدة لبنك إسرائيل (للرهون العقارية) أو عائدات السندات الحكومية (وفقًا لـ MHAM – متوسط العمر الافتراضي).
وبالتالي ، فإن عملية رفع أسعار الفائدة في إسرائيل تؤثر على هذا المسار أيضًا ، لكنها لا تحدث على الفور كما في حالة الرهن العقاري. يحدث هذا فقط بعد وصول تاريخ إيقاف الخروج ، وهو أيضًا تاريخ تغيير سعر الفائدة للرهن العقاري الذي اخترته. في ضوء ذلك ، من المتوقع أن يشهد جميع مالكي الرهون العقارية المتغيرة زيادة أخرى في الأقساط الشهرية ، وليس فقط على أساس أولي. سيحدث هذا بعد وصول تاريخ تغيير سعر الفائدة ، سواء كان ذلك في العام المقبل ، سواء كان العام التالي أو ما إذا كان شهرًا آخر (بالنسبة لأولئك الذين صادف أن يكون لديهم تاريخ تغيير في الرهن العقاري في ديسمبر 2022).
