El Banco de Israel impone varias restricciones a los bancos, con respecto al monto de los montos de las hipotecas en relación con los precios de las propiedades. Estas restricciones establecen que no es posible recibir la hipoteca completa, de acuerdo con el valor de la propiedad. Comprar una propiedad requiere una equidad sustancial, pero ¿qué hace si no tiene la equidad mínima? Resulta que hay varias soluciones que pueden hacer posible comprar una propiedad sin capital. Pero tenga en cuenta que este es un movimiento que puede ser peligroso, si no se prepara adecuadamente.
¿Qué capital requiere el Banco de Israel?
Antes de que entendamos cómo se puede comprar un inmueble sin patrimonio, algunos datos. Entonces, ¿cuánto capital define el Banco de Israel para la compra de propiedades en Israel? Depende de la categoría de la propiedad y la categoría de compra:
- Primer apartamento residencial: cuando usted está interesado en comprar un primer apartamento residencial regular, el Banco de Israel impone una condición de equidad de aproximadamente el 25 por ciento del valor de la propiedad. Por ejemplo, si desea comprar un apartamento por alrededor de NIS 1,6 millones, traiga al menos NIS 400 000 de su casa.
- Cambio de piso – Si está interesado en una hipoteca para cambiar de piso (hipoteca para mejoras de vivienda), el patrimonio mínimo ante el Banco de Israel es del 30 por ciento. Esto quiere decir que en el ejemplo que dimos, tendrás que traer de casa 480 mil NIS (como mínimo).
- Apartamento para inversión: el Banco de Israel quiere dificultar la compra de apartamentos para inversión. Esta es su forma de enfriar los precios de la vivienda. Por ello, el porcentaje de financiación para los inversores se sitúa actualmente en el cincuenta por ciento. Esto significa que para comprar un apartamento por 1,6 millones de NIS, deberá traer al menos 800 mil NIS de su casa.
Levantar una hipoteca exenta de los requisitos del Banco de Israel
Después de comenzar con las noticias duras, pasaremos a las formas en que es posible eludir las restricciones del Banco de Israel, de forma completamente legal. En Israel, hay entidades no bancarias que están fuera del alcance de la autoridad del Banco de Israel. Estos son, por ejemplo, los fondos de previsión y de pensiones y las principales compañías de seguros. Estas entidades fueron aprobadas hace varios años para ingresar al sector hipotecario. Las reglas de la Autoridad de Capital y la Autoridad de Valores se aplican a estos organismos, por lo que las restricciones de capital del Banco de Israel no tienen peso aquí.
Es importante señalar que estos organismos operan bajo su propia regulación, por lo que otorgan hipotecas en un proceso similar al proceso bancario. Permiten hipotecas, pero no para todos y en base a una debida diligencia financiera personal. Quienes reciban la aprobación de una hipoteca en estos casos, podrán alcanzar un porcentaje de financiamiento mucho más alto que el disponible con el sistema bancario. No es necesariamente un financiamiento del 100 por ciento, pero es posible obtener un apartamento con un capital relativamente bajo.
Una propiedad sin patrimonio, combinada con otras fuentes de financiación
Incluso para aquellos que quieren una hipoteca bancaria, debido a que las tasas de interés son más cómodas en comparación con las fuentes de financiamiento no bancarias, existe una forma de lidiar con los requisitos de capital actuales. Oficialmente, el capital requerido para ser visto en los bancos no debe provenir de préstamos y otras fuentes de financiación. Al mismo tiempo, de muchos informes de prestatarios en los últimos años, queda claro que los bancos no son demasiado cuidadosos para verificar esto. En otras palabras, alguien que toma un préstamo en un banco y lo declara como capital en otro banco, en realidad puede alcanzar un porcentaje de financiamiento del 100 por ciento o cercano.
Sin equidad – reglas de precaución que debes conocer
Ahora tenga en cuenta que incluso si tiene la opción de comprar una propiedad sin equidad, no significa que deba correr allí con los ojos cerrados. Preste atención a algunas reglas de precaución:
- Depender de los préstamos solo significa que está comprando una propiedad con un alto financiamiento. Puede ser bueno, puede ser peligroso.
- Si la tasa de pago de todos los préstamos combinados es más alta que su capacidad de pago con el tiempo, esto podría ser un problema.
- Una regla general recomendada por asesores hipotecarios experimentados es la regla de los tercios. Si la cuota de tu hipoteca más el resto de los préstamos para la compra del congreso supera la tercera parte de los ingresos, estamos ante una situación peligrosa. Esto es asumiendo que el ingreso familiar es un ingreso promedio y no excede el promedio por mucho.
En pocas palabras, es posible obtener una propiedad sin equidad. Al mismo tiempo, se debe actuar con cautela y, si es necesario, consultar a un profesional objetivo que se ocupe del asesoramiento hipotecario o del asesoramiento financiero para la familia.
