En 2022, la tasa de interés en la economía se disparó y los pagos de la hipoteca aumentaron en cientos de shekels y más por mes. Un proyecto de ley que está ganando terreno en estos días tiene como objetivo cambiar drásticamente la ley bancaria. De acuerdo con la propuesta iniciada por el Presidente del Comité de Finanzas (Miembro de la Knesset Gafni), se impondrán restricciones a los bancos con respecto a su capacidad para aumentar las tasas de interés de las hipotecas en el futuro. Aunque parece que este es un paso positivo, puede causar algunos efectos muy difíciles, tanto en la economía como en el público.
¿Subvencionarán los bancos las subidas de tipos de interés?
El proyecto de ley del miembro de la Knesset Gafni llega después de muchos meses de aumento de las tasas de interés . Desde un nivel de interés cero a principios de año, la tasa de interés del Banco de Israel alcanzó un nivel de 3,25 por ciento a fines de noviembre. Por lo tanto, la tasa de interés preferencial subió a 4.75 por ciento. El proyecto de ley, que algunos se apresuraron a calificar de populista, descansa sobre una dificultad real que surge de la ciudadanía. Un porcentaje significativo de los prestatarios de hipotecas que eligieron enfocarse en la ruta preferencial sienten todo el impacto del aumento en las tasas de interés, lo que se traduce en un salto en los pagos de las hipotecas. Es decir, los bancos trasladan muy rápidamente la subida de tipos de interés a los pagadores de hipotecas y esto, por cierto, contrasta con la situación de los depósitos (aquí los bancos suben los intereses que pagan, poco a poco y de forma parcial).
El proyecto de ley busca introducir cambios en la ley bancaria, de manera que impondrá restricciones al mecanismo de modificación de la tasa de interés bancaria de las hipotecas. En este punto, la restricción significa que en el año en que la tasa de interés aumente en más del uno por ciento (1%) anual, los bancos absorberán la mitad del aumento de la tasa de interés. Pero, ¿tiene una ley el poder de lanzar una bomba de este tipo, sin que los bancos reaccionen? Si la ley se aprueba, los bancos tienen diferentes opciones, porque no están diseñados para subsidiar los costos de la base de clientes. Uno de ellos, y no el único, será la prefijación de nuevas hipotecas. Podrán hacer esto, por ejemplo, restringiendo nuevas combinaciones de hipotecas. Los nuevos prestatarios pueden obtener menos de una hipoteca preferencial, a expensas de las hipotecas con una tasa de interés fija (y más alta que la del primer momento).
¿Qué piensa el Banco de Israel sobre el proyecto de ley?
En discusiones cerradas, el Banco de Israel cree que la ley trae consigo grandes problemas en varios aspectos. Por ejemplo, la ley no solo impone restricciones a los bancos de una manera que supuestamente protege al público. La ley también limita la capacidad del Banco de Israel para influir, si es necesario, en el nivel macro de la economía. El Banco de Israel lucha por la estabilidad, que también tiene como objetivo proteger al público de perder el control económico. El aumento de las tasas de interés en la economía tiene como objetivo, entre otras cosas, frenar la inflación y enfriar el nivel de precios de la vivienda. El mismo aumento de precios que se aplica a muchos productos, incluye el aumento en el precio de los bienes raíces en el último año. Aunque el congelamiento de las tasas de interés tiene por objeto evitar aumentos bruscos en el pago mensual de las hipotecas, esto puede regresar como un efecto boomerang en la forma de impulsar el aumento continuo de los precios de la vivienda.
Tal y como muestran los datos de los últimos meses, el ritmo de contratación de nuevas hipotecas ha disminuido drásticamente. En noviembre de 2022, la tasa de préstamos para vivienda nueva se redujo en casi un tercio en comparación con noviembre de 2021. Esta reducción se refleja en el enfriamiento del mercado inmobiliario en ebullición, de una manera diseñada para reducir los precios de la vivienda. Cortar la conexión entre las decisiones sobre las tasas de interés del Banco de Israel y los cambios en las tasas de interés de las hipotecas debilita el poder del Banco de Israel como factor restrictivo. Esto podría impulsar aumentos de precios en la industria de la vivienda y más allá. Por cierto, un aumento que, por supuesto, afectará a todos los que tomaron hipotecas indexadas.
La ley discrimina entre prestatario y prestatario
Cabe señalar que aunque varias partes dudan del poder de aprobación de la ley, nadie se comprometerá con ella. Es posible que la ley se apruebe después de la introducción de una serie de cambios y es posible que se apruebe tal como está. En cualquier caso, el proyecto de ley se presenta al presidente del comité de finanzas de la Knesset, quien en estos días está reclutando más partidarios para la ley.
Pero cabe señalar que la ley, que en esencia está destinada a facilitar las cosas al público, discrimina a los diferentes grupos de prestatarios y perjudica principalmente a los deudores de hipotecas que se comportaron de manera muy responsable y eligieron una combinación sólida de hipotecas. Los amantes del riesgo mostraron preferencia por las rutas preferenciales y las tasas de interés variables. Estas son las rutas que se caracterizan por una tasa de interés barata al principio, pero que salta bruscamente durante los períodos de cambios en las tasas de interés. Por el contrario, los sólidos (o aversos al riesgo) preferían más hipotecas de interés fijo. Estas son tasas de interés más altas, pero diseñadas para garantizar la «tranquilidad» en los días en que las tasas de interés suben.
Ahora ha venido el legislador y básicamente quiere proponer una red de seguridad, que será equilibrada entre prestatario y prestatario. Los titulares de hipotecas fijas, cuyo mecanismo hipotecario no cambia con las subidas de los tipos de interés, no se beneficiarán del beneficio de la congelación de intereses hipotecarios. Aquellos que eligieron una hipoteca más riesgosa y volátil recibirán un helicóptero del estado en forma de tasas de interés congeladas. ¿Es verdadero, adecuado y justo? Juzga por ti mismo.
