Hacia fines de 2022, vale la pena echar un vistazo a los rendimientos obtenidos por los inversores inmobiliarios (residenciales) en Israel este año. Si ha comprado una propiedad o está considerando comprarla, analizaremos los números por usted. Pero también examinaremos los detalles detrás de los números, con hechos y reglas de precaución para los inversores principiantes (y menos principiantes).
Dónde y cuántos apartamentos de inversión se compraron en un mes representativo
El economista jefe del Ministerio de Hacienda informó que en septiembre de 2022 se presentó un enfriamiento en la demanda de inmuebles para inversión, en la mayoría de las regiones del país el monto de las transacciones para la compra de inmuebles residenciales con fines de inversión fue significativamente menor en comparación con el mes correspondiente del año anterior. Según informes del Ministerio de Hacienda, a continuación se muestran algunas de las ciudades más populares a los ojos de los inversores en 2022, junto con el número de apartamentos comprados (entre paréntesis indicamos el número de apartamentos en el mismo mes del año anterior) :
Haifa – 110 apartamentos (año anterior 80).
Kiryat Gat – 90 (año anterior 10).
Jerusalén – 100 (año anterior 100).
Tel Aviv – 90 (año anterior 180).
Bat Yam – 80 (año anterior 160)
Beer Sheva – 70 (año anterior 60).
Netanya – 70 (año anterior 100).
Ramat Gan – 75 (año anterior 40).
Petah Tikva – 30 (año anterior 60).
Ashkelon – 20 (año anterior 80).
Las ciudades donde también se realizaron transacciones de compra por parte de los inversores en una cantidad notable (alrededor de 20 por mes) son Holon, Afula, Harish, Tiberias, Kiryat Bialik, Nahariya y Acre.
Detrás de las operaciones, cuánto han ganado las inversiones inmobiliarias este año
Detrás de los números, vale la pena echar un vistazo a los datos de rendimiento que produjeron los apartamentos residenciales este año. Para mayor comodidad, elegimos un apartamento promedio y verificamos los rendimientos promedio. Resulta que Tel Aviv, que estaba en lo más alto de la tabla de demanda este año a ojos del inversor inmobiliario israelí ya pesar de los altos alquileres en la ciudad, la rentabilidad se situó en una cifra bastante baja, del 2,1 por ciento. Esta es también la cifra que arrojó un apartamento para inversión en Bat Yam. Ramat Gan con un rendimiento ligeramente superior, con un total del 2,3 por ciento, y se registró un rendimiento similar para un apartamento alquilado en Jerusalén. Un apartamento residencial en Haifa arrojó un retorno ligeramente mejor, 2,6 por ciento. Se obtuvo un mayor rendimiento en la región sur. Los apartamentos en Be’er Sheva y los apartamentos en Ashkelon arrojaron un rendimiento cercano al 3,5 por ciento. Pero, ¿significa eso que quienes invirtieron en Ashkelon hicieron un trato mejor que los inversionistas que recurrieron a Tel Aviv? La respuesta no es necesariamente. Ahora te explicaremos por qué.
¿Por qué muchos inversores siguen eligiendo Tel Aviv?
No cabe duda de que el aumento de la fiscalidad inmobiliaria impuesta a los inversores inmobiliarios hizo que se enfriaran las compras. Todavía es demasiado pronto para determinar qué tan fuerte será el efecto del aumento de las tasas de interés , pero al parecer también se espera que esto provoque una disminución en la cantidad de departamentos comprados con fines de inversión. Pero, ¿por qué relativamente muchos inversores siguen eligiendo Tel Aviv y Jerusalén como destino de inversión? Tenga en cuenta que estos son inversores a largo plazo y, según los datos, estiman que nada logrará bajar los precios inmobiliarios en estas ciudades. La expectativa de un aumento en el valor de la propiedad es un punto clave. Cuando espera un fuerte aumento en el valor de los activos en los próximos años, está dispuesto a conformarse con un rendimiento relativamente bajo en el presente.
Invertir o no invertir, la variedad de consideraciones
A la luz del aumento dramático en las tasas de interés de los últimos meses y a la luz de la inflación que ha asomado la cabeza, creemos que actualmente no es responsable recomendar o no recomendar hacer una nueva inversión inmobiliaria. Sin embargo, vale la pena señalar algunos puntos de reflexión que deben tenerse en cuenta:
- La tasa de interés promedio para las hipotecas actualmente es de alrededor del 4,5 por ciento anual. Esto significa que la mayoría absoluta de los inversores que necesitan una gran hipoteca en el momento actual, tendrán dificultades para depender de la renta para pagar la cuota mensual completa.
- La tasa de interés libre de riesgo en la economía actualmente se acerca, e incluso supera, los rendimientos de los apartamentos residenciales en Israel.
- Por otro lado, al comprar una propiedad, a diferencia de invertir en depósitos, después de la finalización de la hipoteca se obtiene una propiedad libre de gravámenes y en plena propiedad.
- Se debe tener en cuenta una expectativa de aumento en los precios de los bienes raíces. Cuando los rendimientos son relativamente bajos, la volatilidad en el valor de los activos es un parámetro muy importante.
- Hacemos hincapié en que hay otras consideraciones para invertir en bienes raíces, y esto es siempre a la luz de las alternativas. Por ejemplo, a diferencia de las inversiones en bolsa, este es un activo real, real. El mercado de capitales ha visto mucha volatilidad y fuerte caídas en el último año Por otro lado, los bienes raíces para inversión son mucho menos volátiles.
- Los bienes inmuebles siguen siendo una inversión sólida, que puede adaptarse a los inversores que desean mantenerse alejados del riesgo.
En conclusión, las inversiones inmobiliarias siguen siendo una vía legítima para los inversores, incluso en las condiciones actuales del mercado. Al mismo tiempo, es importante estar al tanto de las estadísticas, revisar detenidamente las fuentes de financiación y tener en cuenta que en la próxima semana no se esperan tipos de interés hipotecarios bajos, como nos tiene acostumbrados en los últimos años.
