En 2022, le taux d’intérêt dans l’économie a grimpé en flèche et les versements hypothécaires ont bondi de centaines de shekels et plus par mois. Un projet de loi qui gagne du terrain ces jours-ci vise à modifier radicalement la loi bancaire. Selon la proposition initiée par le président de la commission des finances (membre de la Knesset Gafni), des restrictions seront imposées aux banques concernant leur capacité à augmenter les taux d’intérêt hypothécaires à l’avenir. Bien qu’il semble que ce soit une étape positive, cela peut avoir des effets très difficiles, tant sur l’économie que sur le public.
Les banques subventionneront-elles les hausses de taux d’intérêt ?
Le projet de loi du membre de la Knesset Gafni intervient après plusieurs mois de hausse des taux d’intérêt . D’un taux d’intérêt nul au début de l’année, le taux d’intérêt de la Banque d’Israël a atteint un niveau de 3,25 % fin novembre. Par conséquent, le taux d’intérêt préférentiel est passé à 4,75 %. Le projet de loi, que certains n’ont pas tardé à qualifier de populiste, repose sur une vraie difficulté qui émane du public. Un pourcentage important d’emprunteurs hypothécaires qui ont choisi de se concentrer sur le meilleur itinéraire ressentent pleinement l’impact de la hausse des taux d’intérêt, ce qui se traduit par une augmentation des remboursements hypothécaires. En d’autres termes, les banques répercutent très rapidement la hausse des taux d’intérêt sur les créanciers hypothécaires et cela, soit dit en passant, contraste avec la situation des dépôts (ici, les banques augmentent les intérêts qu’elles paient, petit à petit et partiellement).
Le projet de loi vise à introduire des changements dans la loi bancaire, de manière à imposer des restrictions au mécanisme de modification du taux d’intérêt bancaire sur les prêts hypothécaires. À ce stade, la restriction signifie que l’année où le taux d’intérêt augmente de plus d’un pour cent (1 %) par an, les banques absorberont la moitié de l’augmentation du taux d’intérêt. Mais une loi a-t-elle le pouvoir de lâcher une bombe de ce type, sans que les banques n’y réagissent ? Si la loi est adoptée, les banques ont différentes options, car elles ne sont pas conçues pour subventionner les coûts pour la clientèle. L’un d’eux, et pas le seul, sera la prétarification des nouveaux prêts hypothécaires. Ils pourront le faire par exemple en restreignant les nouvelles combinaisons de prêts hypothécaires. Les nouveaux emprunteurs peuvent être en mesure d’obtenir moins d’un prêt hypothécaire de premier ordre, au détriment des prêts hypothécaires à taux d’intérêt fixe (et supérieur au premier moment).
Que pense la Banque d’Israël du projet de loi ?
Dans des discussions à huis clos, la Banque d’Israël estime que la loi pose de gros problèmes à plusieurs égards. Par exemple, la loi n’impose pas seulement des restrictions aux banques d’une manière censée protéger le public. La loi limite également la capacité de la Banque d’Israël à influencer, si nécessaire, le niveau macro de l’économie. La Banque d’Israël aspire à la stabilité, qui vise également à protéger le public contre la perte du contrôle économique. La hausse des taux d’intérêt dans l’économie vise, entre autres, à freiner l’inflation et à refroidir le niveau des prix des logements. La même augmentation de prix qui s’applique à de nombreux produits comprend la flambée du prix de l’immobilier au cours de la dernière année. Bien que le gel des taux d’intérêt ait pour but d’empêcher de fortes augmentations du remboursement mensuel des prêts hypothécaires, cela pourrait avoir un effet boomerang et alimenter la hausse continue des prix des logements.
Comme le montrent les données des derniers mois, le rythme de souscription de nouveaux prêts hypothécaires a considérablement diminué. En novembre 2022, le taux de nouveaux crédits immobiliers a baissé de près d’un tiers par rapport à novembre 2021. Cette réduction se reflète dans le refroidissement du marché du logement en ébullition, d’une manière conçue pour réduire les prix des logements. Rompre le lien entre les décisions de taux d’intérêt de la Banque d’Israël et les modifications des taux d’intérêt hypothécaires affaiblit le pouvoir de la Banque d’Israël en tant que facteur de restriction. Cela pourrait alimenter les hausses de prix dans le secteur du logement et au-delà. Soit dit en passant, une augmentation qui touchera bien sûr tous ceux qui ont contracté des prêts immobiliers indexés.
La loi discrimine entre emprunteur et emprunteur
Il convient de noter que même si diverses parties doutent du pouvoir d’adoption de la loi, personne ne s’y engagera. Il est possible que la loi soit adoptée après l’introduction d’un ensemble de modifications et il est possible qu’elle soit adoptée telle quelle. Dans tous les cas, le projet de loi est soumis au président de la commission des finances de la Knesset, qui ces jours-ci recrute davantage de partisans de la loi.
Mais il convient de noter que la loi, qui vise essentiellement à faciliter les choses pour le public, discrimine différents groupes d’emprunteurs et nuit principalement aux preneurs d’hypothèques qui se sont comportés de manière très responsable et ont choisi une combinaison hypothécaire solide. Les amateurs de risque ont montré une préférence pour les meilleurs itinéraires et les taux d’intérêt variables. Ce sont les routes qui se caractérisent par un taux d’intérêt bon marché au début, mais qui bondit brusquement pendant les périodes de changements de taux d’intérêt. En revanche, les solides (ou averses au risque) préféraient davantage les hypothèques à taux fixe. Ce sont des taux d’intérêt plus élevés, mais conçus pour assurer la « tranquillité d’esprit » les jours où les taux d’intérêt augmentent.
Maintenant, le législateur est venu et veut essentiellement proposer un filet de sécurité, qui sera équilibré entre emprunteur et emprunteur. Les détenteurs de prêts hypothécaires à taux fixe, dont le mécanisme hypothécaire ne change pas avec les hausses de taux d’intérêt, ne bénéficieront pas du gel des intérêts hypothécaires. Ceux qui ont choisi une hypothèque plus risquée et volatile recevront un hélicoptère de l’État sous la forme de taux d’intérêt gelés. Est-ce vrai, correct et juste ? Jugez par vous-même.
