La Banque d’Israël impose diverses restrictions aux banques, concernant le montant des montants hypothécaires par rapport aux prix de l’immobilier. Ces restrictions stipulent qu’il n’est pas possible de recevoir l’hypothèque complète, selon la valeur de la propriété. L’achat d’un bien nécessite des capitaux propres importants, mais que faire si vous ne disposez pas du capital minimum ? Il s’avère qu’il existe plusieurs solutions qui peuvent permettre d’acheter un bien immobilier sans fonds propres. Mais notez qu’il s’agit d’un mouvement qui peut être dangereux, si vous ne vous y préparez pas correctement.
Quels fonds propres la Banque d’Israël exige-t-elle ?
Avant de comprendre comment vous pouvez acheter une propriété sans équité, quelques données. Alors, combien de fonds propres la Banque d’Israël définit-elle pour l’achat d’une propriété en Israël ? Cela dépend de la catégorie du bien et de la catégorie d’achat :
- Premier appartement résidentiel – lorsque vous êtes intéressé par l’achat d’un premier appartement résidentiel normal, la Banque d’Israël impose une condition d’équité d’environ 25 % de la valeur de la propriété. Par exemple, vous vouliez acheter un appartement pour environ 1,6 million de NIS, rapporter au moins 400 000 NIS de chez vous.
- Changer d’appartement – si vous êtes intéressé par une hypothèque pour changer d’appartement (hypothèque pour les promoteurs immobiliers), la valeur nette minimale devant la Banque d’Israël est de 30 %. Cela signifie que dans l’exemple que nous avons donné, vous devrez apporter de chez vous 480 000 NIS (au moins).
- Appartement pour investissement – la Banque d’Israël veut rendre plus difficile l’achat d’appartements pour investissement. C’est sa façon de refroidir les prix de l’immobilier. Pour cette raison, le pourcentage de financement pour les investisseurs s’élève actuellement à cinquante pour cent. Cela signifie que pour acheter un appartement pour 1,6 million de NIS, vous devrez apporter au moins 800 000 NIS de chez vous.
Lever une hypothèque exemptée des exigences de la Banque d’Israël
Après avoir commencé avec les dures nouvelles, nous passerons aux moyens par lesquels il est possible de contourner les restrictions de la Banque d’Israël, en toute légalité. En Israël, il existe des entités non bancaires qui ne relèvent pas de l’autorité de la Banque d’Israël. Il s’agit par exemple des caisses de prévoyance et des caisses de retraite et des grandes compagnies d’assurance. Ces entités ont été agréées il y a plusieurs années pour entrer dans le secteur hypothécaire. Les règles de la Capital Authority et de la Securities Authority s’appliquent à ces organismes, de sorte que les restrictions de capital de la Banque d’Israël n’ont aucun poids ici.
Il est important de noter que ces organismes fonctionnent selon leur propre réglementation, ils accordent donc des hypothèques selon un processus similaire au processus bancaire. Ils autorisent les hypothèques, mais pas pour tout le monde et sur la base d’une diligence raisonnable financière personnelle. Ceux qui reçoivent l’approbation d’un prêt hypothécaire dans ces cas pourront atteindre un pourcentage de financement beaucoup plus élevé que celui disponible avec le système bancaire. Il ne s’agit pas nécessairement d’un financement à 100 %, mais il est possible d’obtenir un appartement avec une valeur nette relativement faible.
Une propriété sans fonds propres, combinée à d’autres sources de financement
Même pour ceux qui veulent un prêt hypothécaire bancaire, parce que les taux d’intérêt sont plus confortables par rapport aux sources de financement non bancaires, il existe un moyen de faire face aux besoins actuels en capital. Officiellement, les fonds propres requis pour être vus dans les banques ne doivent pas provenir de prêts et d’autres sources de financement. Dans le même temps, à partir de nombreux rapports d’emprunteurs ces dernières années, il devient clair que les banques ne sont pas trop prudentes pour vérifier cela. En d’autres termes, quelqu’un qui contracte un prêt auprès d’une banque et le déclare comme fonds propres auprès d’une autre banque peut en fait atteindre un pourcentage de financement de 100 % ou s’en approcher.
Sans équité – règles de prudence que vous devez connaître
Sachez maintenant que même si vous avez la possibilité d’acheter une propriété sans équité, cela ne signifie pas que vous devez y courir les yeux fermés. Attention à quelques règles de prudence :
- S’appuyer sur des prêts signifie uniquement que vous achetez une propriété avec un financement élevé. Cela peut être bon, cela peut être dangereux.
- Si le taux de remboursement de tous les prêts ensemble est supérieur à votre capacité de remboursement au fil du temps, cela pourrait poser problème.
- Une règle empirique recommandée par les conseillers hypothécaires expérimentés est la règle des tiers. Si votre remboursement hypothécaire plus le reste des prêts pour l’achat de la conférence dépasse un tiers des revenus, c’est une situation dangereuse. Cela suppose que le revenu familial est un revenu moyen et ne dépasse pas la moyenne de beaucoup.
En bout de ligne, il est possible d’obtenir une propriété sans équité. En même temps, il faut agir avec prudence et, si nécessaire, consulter un professionnel objectif qui s’occupe des conseils hypothécaires ou des conseils financiers pour la famille.
