Vers la fin de 2022, il convient de jeter un coup d’œil aux rendements réalisés par les investisseurs immobiliers (résidentiels) en Israël cette année. Si vous avez acheté une propriété ou envisagez un achat, nous plongerons dans les chiffres pour vous. Mais nous examinerons également les détails derrière les chiffres, avec des faits et des règles de prudence pour les investisseurs débutants (et moins débutants).
Où et combien d’appartements d’investissement ont été achetés au cours d’un mois représentatif
L’économiste en chef du ministère des Finances a indiqué qu’il y avait eu un ralentissement de la demande de biens immobiliers à des fins d’investissement en septembre 2022. Dans la plupart des régions du pays, le montant des transactions pour l’achat de biens immobiliers résidentiels à des fins d’investissement a été significativement inférieure par rapport au mois correspondant de l’année précédente. Selon les rapports du ministère des Finances, voici quelques-unes des villes les plus populaires aux yeux des investisseurs en 2022, ainsi que le nombre d’appartements achetés (entre parenthèses, nous indiquons le nombre d’appartements au cours du même mois de l’année précédente) :
Haïfa – 110 appartements (année précédente 80).
Kiryat Gat – 90 (année précédente 10).
Jérusalem – 100 (année précédente 100).
Tel-Aviv – 90 (année précédente 180).
Bat Yam – 80 (année précédente 160)
Beer Sheva – 70 (année précédente 60).
Netanya – 70 (année précédente 100).
Ramat Gan – 75 (année précédente 40).
Petah Tikva – 30 (année précédente 60).
Ashkelon – 20 (année précédente 80).
Les villes où les transactions d’achat par les investisseurs ont également été réalisées en quantité notable (environ 20 par mois) sont Holon, Afula, Harish, Tibériade, Kiryat Bialik, Nahariya et Acre.
Derrière les transactions, combien d’investissements immobiliers ont rapporté cette année
Derrière les chiffres, il vaut la peine de jeter un coup d’œil aux données de rendement que les appartements résidentiels ont produites cette année. Pour plus de commodité, nous avons choisi un appartement moyen et vérifié les rendements moyens. Il s’avère que Tel-Aviv, qui était en tête du tableau de la demande cette année aux yeux de l’investisseur immobilier israélien et malgré le loyer élevé de la ville, le rendement s’élevait à un chiffre plutôt bas de 2,1 %. C’est aussi le chiffre qui a donné un appartement pour investissement à Bat Yam. Ramat Gan avec un rendement légèrement supérieur, totalisant 2,3 % et un rendement similaire a été enregistré pour un appartement loué à Jérusalem. Un appartement résidentiel à Haïfa a donné un rendement légèrement meilleur, 2,6 %. Un rendement plus élevé a été obtenu dans la région sud. Les appartements à Be’er Sheva et les appartements à Ashkelon ont rapporté un rendement proche de 3,5 %. Mais cela signifie-t-il que ceux qui ont investi à Ashkelon ont fait une meilleure affaire que les investisseurs qui se sont tournés vers Tel-Aviv ? La réponse n’est pas nécessairement. Nous allons maintenant expliquer pourquoi.
Pourquoi de nombreux investisseurs choisissent encore Tel-Aviv
Il ne fait aucun doute que l’augmentation de la fiscalité immobilière imposée aux investisseurs immobiliers a refroidi les achats. Il est encore trop tôt pour déterminer l’ampleur de l’ effet de la hausse des taux d’intérêt , mais apparemment cela devrait également entraîner une diminution du nombre d’appartements achetés à des fins d’investissement. Mais pourquoi un nombre relativement élevé d’investisseurs choisissent-ils encore Tel-Aviv et Jérusalem comme destination d’investissement ? A noter que ce sont des investisseurs de long terme, et selon les données, ils estiment que rien ne réussira à faire baisser les prix de l’immobilier dans ces villes. L’attente d’une augmentation de la valeur de la propriété est un point clé. Lorsque vous vous attendez à une forte augmentation de la valeur des actifs dans les années à venir, vous êtes prêt à vous contenter d’un rendement relativement faible dans le présent.
Investir ou ne pas investir, la variété des considérations
Compte tenu de la hausse spectaculaire des taux d’intérêt des derniers mois et compte tenu de l’inflation qui a pointé le bout de son nez, nous estimons qu’il n’est pas responsable actuellement de recommander ou de ne pas recommander de faire un nouvel investissement immobilier. Cependant, il convient de souligner quelques points de réflexion qui doivent être pris en compte :
- Le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires s’élève actuellement à environ 4,5 % par an. Cela signifie que la majorité absolue des investisseurs qui ont besoin d’une hypothèque importante à l’heure actuelle auront du mal à compter sur le loyer pour payer le remboursement mensuel complet.
- Le taux d’intérêt sans risque dans l’économie approche actuellement, voire dépasse, les rendements des appartements résidentiels en Israël.
- D’autre part, lors de l’achat d’une propriété, par opposition à l’investissement dans des dépôts, après la fin de l’hypothèque, vous obtenez une propriété libre de charges et en pleine propriété.
- Une anticipation d’augmentation des prix de l’immobilier doit être prise en compte. Lorsque les rendements sont relativement faibles, la volatilité de la valeur des actifs est un paramètre très important.
- Nous soulignons qu’il existe d’autres considérations pour investir dans l’immobilier, et cela toujours à la lumière des alternatives. Par exemple, contrairement aux investissements boursiers, il s’agit d’un actif réel et réel. Le marché des capitaux a connu beaucoup de volatilité et de forte baisse au cours de l’année écoulée. En revanche, l’immobilier d’investissement est beaucoup moins volatil .
- L’immobilier reste un investissement solide, qui peut convenir aux investisseurs qui souhaitent rester à l’écart du risque.
En conclusion, les investissements immobiliers demeurent une avenue légitime pour les investisseurs, même dans les conditions actuelles du marché. Dans le même temps, il est important d’être au courant des statistiques, de vérifier attentivement les sources de financement et de tenir compte du fait que dans la semaine à venir, des taux d’intérêt bas sur les prêts hypothécaires ne sont pas attendus, comme nous nous sommes habitués à le voir ces dernières années.
