Согласно отчетам банков, прибыль банковской системы продолжает расти и бить рекорды. Судя по всему, банки заинтересованы в том, чтобы продолжать продавать как можно больше ипотечных кредитов. Так как же может быть, что многие люди слышат слово «нет» от кассира банка после подачи заявки на ипотеку? На этот раз мы объясним смысл отказа в ипотеке. Почему так происходит, действительно ли ничего не поделаешь или можно найти способ купить дом, несмотря ни на что.
Банк Израиля предпочитает банковский консерватизм
К концу 2022 года и до публикации отчетов уже есть оценки прибыльности всех банков в Израиле за этот год. Ожидается, что на фоне инфляции, роста индекса и повышения процентных ставок прибыльность банковской системы превысит отметку в 20 миллиардов шекелей. Несмотря на публичную критику подражательной прибыли и относительно низких процентных ставок, которые банки платят по депозитам, банки продолжают получать большие прибыли. Так как же это сочетается с тем фактом, что иногда банк не хочет одобрять ипотеку и получать больше процентов в течение двадцати или даже тридцати лет? Пришло время познакомиться с банковским консерватизмом.
Наряду с желанием заработать есть и другая сторона банков. Банки в Израиле находятся под довольно пристальным надзором со стороны Банка Израиля. Надзор требует от банков проявлять консерватизм и осторожность, поскольку никто не хочет, чтобы в Израиле рухнул еще один банк. Короткая история страны уже видела крах банка (Коммерческого банка), а те, у кого более длинная память, помнят кризис и регулирование банковских акций, которые потрясли всю страну несколько десятилетий назад. Тот же банковский консерватизм означает, что не все обращающиеся за ипотекой ее получают. И иногда этот консерватизм заходит слишком далеко. Когда такое случается, есть что делать, чтобы получить ипотеку, несмотря на отказ.
Когда банки отказывают в ипотеке?
Что касается банков, ипотечный кредит является самым безопасным кредитом. Причина этого связана с двумя причинами. Во-первых, банк знает, что большинство заемщиков сделают все, чтобы выплачивать ипотечный кредит вовремя, каждый месяц. Никто не хочет иметь проблемы с банком. Во-вторых, что еще более важно, у банка есть обеспечение — регистрация, которая будет работать на недвижимость. Другими словами, банк знает, что если заемщики не платят, получают уведомления и все равно не платят, то они на самом деле не беспомощны, а наоборот. Юристы банка смогут довести дом до принудительной продажи. Но на самом деле банки не хотят до этого доходить. Реализация (продажа) актива не выглядит хорошо с публичной точки зрения, и это не тот способ, которым банки хотят получить прибыль. Они хотят получать прибыль от процентов, а не от продажи активов. Поэтому банки сначала проверяют положение претендентов на ипотеку под увеличительным стеклом. Проблема в том, что иногда банк будет быстро отказывать в ипотеке по незначительной причине или по исторической причине. Другими словами, иногда консерватизм становится слишком экстремальным. И это неплохо, если говорить о Банке Израиля, который, как уже упоминалось, очень ценит консерватизм.
Есть факторы или признаки, которые заставляют банк отказывать в выдаче ипотеки или, по крайней мере, сильно затрудняют ее. Например:
- Регистрация заявителей на ипотеку как «ограниченных» в Банке Израиля, в настоящее время или в прошлом.
- Конкурсное производство или банкротство в настоящее время или в прошлом.
- будет установлено в исполнении, сейчас или в прошлом.
- Несвоевременное погашение кредита в последние годы.
- Низкий доход или перерыв в работе.
- Пожилой возраст банки отдают предпочтение относительно молодым заемщикам (пожилых людей сложно застраховать ипотечным страхованием).
- Заимствуют вместе, в основном родители-одиночки, но также и одинокие с одним доходом — им труднее получить ипотеку по сравнению с парами.
Иногда, действительно, эти и другие признаки указывают на то, что большая ипотека на данном этапе была бы не лучшей идеей. Но реальную неспособность платить по ипотеке нужно отличать от крайнего банковского консерватизма. Крайний консерватизм может превратить человека в отказника от ипотеки, например, из-за старого долга, которым пренебрегают при исполнении (даже долга, который уже выплачен). Если вы столкнулись с крайним банковским консерватизмом и невнимательным банковским служащим, важно знать, что делать.
Вот как ты превращаешься из отвергнутого в счастливого
Работа в одиночку с консервативной и бюрократической банковской системой может обескураживать и даже вызывать беспокойство. Но вам не обязательно проходить этот процесс в одиночку. Вы можете воспользоваться услугами частного консультанта по ипотеке, который накопил большой опыт в получении одобрения на ипотеку для отказников. Правильный рабочий процесс будет углубленным и будет включать в себя несколько моментов:
- Необходимо провести глубокий анализ текущего экономического потенциала. Не рекомендуется заранее брать ипотечный кредит, который вам будет очень трудно платить.
- Кредитная история и финансовое поведение в прошлом и настоящем должны быть тщательно проверены.
- Вы должны прийти подготовленными, со всеми ответами, к разговору с банковскими служащими или небанковскими финансовыми компаниями.
- Вы не должны уклоняться, и должны быть даны объяснения о «предупреждающих знаках» или «красных флажках», если они существуют.
- И, пожалуй, самое главное: помните, что ипотека доступна не только в банках. Сегодня даже стороны, не входящие в банковскую систему, юридически одобряют ипотеку. Это страховые и финансовые компании, получившие разрешение на оказание финансовых услуг (ни в коем случае не серый рынок!). Доля этих компаний на ипотечном рынке относительно невелика по сравнению с банками. Поэтому они проявляют больше гибкости и готовности идти навстречу клиенту, даже если банк отказал.
Итог, отказ в ипотеке — это еще не конец истории. Это стоит тщательно проверить, и теперь вы знаете, что делать.
